別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 寒河江 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寒河江 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寒河江市仲谷地２丁目１１番８ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,60) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地も見 られる区画整理済の 住宅地域 西6m市道 水道、下水 寒河江 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済の住宅地域。施行 期間は昭和６２～平成４年度 。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 寒河江駅南西方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理から約３０年が経過した住宅地であるが、市西部においては、多数の分譲地の供給に伴い、商業施設の 集積が進むなど利便性が高まっている。このため、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、寒河江市内の住宅地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、ＪＲ左沢線の西側の住宅地域。需要 者の中心は寒河江市居住者であり、一部周辺市町等からの転入も認められる。区画整理により整備された住宅地である が、施行から約３０年が経過していることから、新興の民間分譲地に比べると、相対的な選好性は劣る。需要の中心と なる価格帯は、土地で６００万～１，０００万円程度、敷地面積６０坪程度の新築戸建で２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も見られるが、近隣地域は第１種低層住居専用地域内に存すること等から、経済合理的な賃貸住 宅の経営が困難である。このような地域において収益性からの検討は馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一 方、比準価格は寒河江市において実際に成約した住宅地の事例との比較を行い試算しており、実証的である。従って、 比準価格を採用し、他の地価公示標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。設備投 資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境 は持ち直している。消費者物価は前年を上回 っている。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％