別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 新庄 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新庄 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄   TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新庄市大町２００番 ｢大町１２－１４｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 新庄 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 新庄駅南西方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地周辺部における宅地供給の影響等により既成住宅地の需要は弱含むものの、地積の小さな住宅地に対して は総額の値頃感から地価は下げ止まり、今後は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新庄市の住宅地域全域と考えられる。需要者の中心は新庄市居住の一次取得者及び最上郡の近隣町村か らの転入も見られる。熟成済みの住宅地域であり、郊外部においては民間による小規模な分譲地が増えており、相対的 な競争力は低下している。市場の中心となる価格帯は、土地３００万～７００万円程度、新築戸建２，４００万円程度 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は規模が小さく、駐車場確保等の観点から、経済合理的な賃貸経営は困難である。このようにアパート敷地には 不向きであることから、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は新庄市内において実際に成約した住宅地の 事例と比較を行い試算しており、実証的である。居住の快適性等が重視される既成住宅地域であることも考慮して、比 準価格を採用し、他の地価公示標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。設備投 資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境 は持ち直している。消費者物価は前年を上回 っている。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％