別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 酒田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 9-3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市船場町２丁目２７７番３ ｢船場町２－２－１８｣ ②地積 　(㎡) 1,435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 特別用途地区 (70,200) 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、事務所等が建 ち並ぶ工業地域 北東16m道路 水道、ガス、下水 国道１１２号 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  59.0 ｍ、規模　　     1,435 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 水産関連の事業所、倉庫、工 場等が集積する地域　 街 路 １６ｍ道路 交通 施設 国道１１２号駅西方 400m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  臨港地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近傍の海鮮市場の整備以降は観光スポットとしての側面も見られる。工場地の需要が堅調であるとともに、近傍 観光地も新たな交流施設がオープンするなど改善が見込まれる。このため、地価は緩やかな上昇基調を予測。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には庄内地方の工業地域であるが、特に、代替競争関係が認められるのは、酒田市内の工業地域 である。需要者の中心は県内に進出を検討する県外企業等が考えられる。工場立地件数は県内、庄内地方ともに依然高 水準を維持しており、酒田市内の工業団地の成約状況も概ね好調であるなど、工場地に対する需要の改善傾向が持続し ている。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場が中心の工業地域であり、賃貸物件がほとんど存しないため、賃貸市場が形成されていない。収益性からの 検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、酒田市内において実際に成約した工業地の取 引事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、他の地価公示標準地との均衡に も留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。設備投 資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境 は持ち直している。消費者物価は前年を上回 っている。 近傍に倉庫をリノベーションした飲食、物販 店などの交流施設が昨年９月にオープン。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％