別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 酒田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 9-2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.

鑑定評価額 43,700,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市両羽町５番３０外 ②地積 　(㎡) 2,481   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 Ｓ2 工場、事業所等が建 ち並ぶ整然とした工 業地域 南西11m市道 水道、下水 国道７号 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部から程近い路線 商業地域背後の工業団地 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 国道７号駅北西方 700m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では特に企業進出等の動きはないが、幹線道路背後に位置し、ＩＣに程近い利便性の高い工業団地として土 地需要は安定的である。地価は当面安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね庄内地方の工業地域の圏域である。需要者の中心は、山形県内及び県外の製造業の法人である。周辺 では特に企業進出等の動きはないが、幹線道路背後に位置し、ＩＣに程近い工業団地である。近年、高速道路延伸、物 流施設目的の需要、発電所用地需要、県内の工場立地の好調、需要に比して供給が少ないことを背景に、地価は安定的 に推移している。取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地中心部から程近い路線商業地域背後の工業団地であり、賃貸物件はほとんど見受けられず、自己使用目的の取引 が中心であり、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、同一需給圏 内より価格牽連性が認められる工業地の取引事例を採用し、実証的な価格であり、試算過程も適切であり、説得力を有 すると判断される。以上により、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工場立地動向は好調を維持。利便性の 高い工場地については、物流を中心に需要は 良好である。 工業地域として成熟しており、工業団地内に おける工場進出又は撤退の動きは見受けられ ない。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％