別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 酒田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 9-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 8,320 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市広栄町１丁目７番４ ②地積 　(㎡) 3,305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 事務所兼工場 Ｓ2 中小規模の工場、営 業所等が見られる工 業地域 北12m市道 水道 国道７号 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済の工業地域。施行 期間は昭和４９～５９年度。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 国道７号駅東方 50m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山形県、庄内地方共に工場立地件数は、依然高水準を継続。コロナ禍により落ち込んだ生産も回復傾向にあり、 このため景気の回復基調が継続する限りにおいて、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,320 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には庄内地方の工業地域であるが、特に、代替競争関係が認められるのは、酒田市内の工業地域 である。需要者の中心は県内に進出を検討する県外企業等が考えられる。一昨年末に北方の京田西工業団地２社の進出 が決まり、同団地の分譲率は約９８％になるなど、依然高水準を維持しており、工場地に対する堅調な需要は継続して いる。画地規模により取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場が中心の工業地域であり、賃貸物件がほとんど存しないため、賃貸市場が形成されていない。収益性からの 検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、酒田市内において実際に成約した工業地の取 引事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、工場用地に対する需給動向等を 考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,270 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響により、依然厳しい 業種もあるが緩やかに持ち直しの傾向が見ら れる。鉱工業生産は持ち直している。 日本海東北自動車道の酒田みなとＩＣ―遊佐 比子ＩＣ間がＲ２年１２月に開通。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％