別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 酒田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -11 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 5,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市宮海字向砂畑１４番３ ②地積 　(㎡) 842   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西3.5m市道 水道、下水 酒田 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 酒田駅北方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、当分の間現状のまま推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、酒田市の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、同一集落内の世帯分離層等の地縁者が考えら れる。周辺地域からの転入は散見される程度である。農業従事者の高齢化、後継者不足等により農家集落地域の過疎化 が進行し、土地需要に改善の兆しは見られない。成約件数が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であ り、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存し、公法上の制約等から、アパート等の収益物件はなく、収益性からの検討に馴染まないため収 益価格は試算しなかった。一方、比準価格は酒田市内の市街化調整区域内において実際に成約した住宅地の事例を中心 に比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　酒田 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,160 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [127.8] [101.0] 100 5,560  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。設備投 資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境 は持ち直している。消費者物価は前年を上回 っている。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％