別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 酒田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -6 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市錦町２丁目７３番４外 ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 酒田 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 画地規模の小さな住宅が建ち 並ぶ既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 酒田駅南方 5.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特別の変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は酒田市内における住宅地域の圏域。主に市街地周辺部における住宅地域である。需要の中心は主に３０～ ４０代の一次取得者層で、酒田市居住者であり、一部隣接市町からの転入者も見られる。当該圏域においては新興住宅 地域に対する選好性が強いものの、既成住宅地域のうち従来より定評のある住宅地域については不動産取引は概ね堅調 に推移している。土地は３００～６００万円、新築戸建住宅は１５００～２３００万円が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有目的の取引が支配的であり、民間のアパートや戸建住宅の賃貸市場を見出すことができなかったた め、収益価格は試算できなかった。他方、比準価格は試算の根拠が実際の売買に基づき実証的であり、説明性に優れて いると言える。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を重視し、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響により、依然厳しい 業種もあるが緩やかに持ち直しの傾向が見ら れる。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％