別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 酒田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL.

鑑定評価額 5,720,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市若宮町１丁目２０番３９４ ｢若宮町１－５－１７｣ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い郊外の既成住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 酒田 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最上川左岸に位置する区画街 路が整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 酒田駅南西方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。最上川右岸の既成住 宅地域に比べ地価が低く、一定の需要が見られ、地価は横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は酒田市を中心に、周辺市町の住宅地域であり、特に最上川左岸の代替性が高い。主たる需要者は居住目的 のエンドユーザー等である。市内の住宅地の需要は安定的であり、供給はミニ分譲開発が散見される程度である。近隣 地域一帯は中心部に比べ需要は劣るが、資金力の低い需要の受け皿となりやすく、一定の需要があり、取引も散発的に 発生している。土地は３００万円～８００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円台程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は最上川左岸のものを採用し、近隣地域周辺のものも含まれ、それぞれ適切な補正を施し、規範性の 優劣を判定の上、比準価格を試算しており、市場の実勢を反映した価格である。需要は自用目的が主であり、需要者は 特に市場性に着目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価 格を採用することを妥当と判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　酒田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 酒田市の新設住宅着工は増加、人口は減少、 世帯数はやや増加している。直近の土地取引 は増加している。 地域要因に特別な変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％