別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 酒田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　中村　剛   TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市千石町１丁目６番４８ ｢千石町１－６－２２｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 酒田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和３９～同４２年に区画整 理された住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 酒田駅南方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動なく当分の間現状維持と予測。完了から期間の経過した区画整理済の住宅地域で街並みは 古いが、中心部への接近性や生活利便性が良好で堅調な需要があり、今後も地価は安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は酒田市内の住宅地域一円で、需要者は市内居住の一次取得者層が中心で、一部周辺市町からの転入も認め られる。古くに区画整理が行われた住宅地域で、間口が狭く奥行の長い画地が多く街並みが古いが、中心部への接近性 や生活利便性が良好で安定的な需要がある。需要の中心となる価格帯は、土地は４００～６００万円程度、新築戸建で ２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の戸建住宅取得目的の取引が中心の地域であり、同一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた比準 価格は実証的で説得力が高い。一方、経済合理性に見合う賃貸住宅の想定が困難であり、市場参加者及び最有効使用の 観点から収益価格は規範性に乏しく適用しなかった。よって、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を妥 当と認め採用し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　酒田 -7                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 酒田市の人口は減少傾向で、高齢化率も県平 均をやや上回っている。直近の県内経済は個 人消費が緩やかに持ち直し、雇用情勢も改善 が進んでいる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.3 ％