別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鶴岡 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 5-5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市上山添字文栄５１番 ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅と一般住 宅が混在する近隣商 業地域 北14m市道 水道、下水 鶴岡 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧櫛引町中心部の近隣商業地 域 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 鶴岡駅南方 7.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に公共施設等が存し、利便性の高い商住混在地域である。純粋な商業地需要は弱いが、価格水準から堅調な 住宅地需要の影響も大きい。このため地価はほぼ横這い傾向と予測され、コロナ禍の影響は僅少である。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴岡市郊外部の商業地域全体に及び広域的である。需要者の中心は旧櫛引町の自営業者がほとんどで、近 隣の市町からの事業者は少ない。背後地人口の減少や、三川町等の郊外型大型商業施設への顧客の流出傾向により、集 客力は低下して商業地需要は減少している。一方、価格水準から堅調な住宅地需要の影響が増大している。商業地の取 引は稀で、需要の中心となる価格帯は見出せないほか、民間の貸店舗や貸事務所は皆無である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣商業地域で、民間の貸店舗・貸事務所等は皆無で賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めることができな かった。比準価格は鶴岡市郊外部の４事例から導出され、補修正率・地域格差の大きいものも含むが、時点の新しいも のが多く、町村部の事例収集の限界から妥当な範囲内と判断され、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を 有する。以上により比準価格を採用し、他の地価公示標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧櫛引町の商業地域で、旧町の人口は減少傾 向にあるが、世帯数は増加傾向で、住宅地需 要の影響も見られる。 コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％