別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鶴岡 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 5-4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市藤島字古楯跡８５番１ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:2 事務所 Ｗ2 小売店舗、事務所等 が多い近隣商業地域 北20m県道 水道、ガス、下水 藤島 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧藤島町の中心商業地域 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 藤島駅東方 600m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 イオン三川ショッピングセンターや鶴岡市郊外の大型店舗等に顧客が流出し、商況は弱含みであり、需要も僅少 で、地価は今後ともやや下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね鶴岡市を中心に、庄内地方一円の隣接市町の商業地域の圏域。需要者の中心は旧藤島町関係の法人又 は個人事業者であり、他地区からの新規の進出は少ない。藤島地区郊外の大型店舗のほか鶴岡市及び三川町の大型店舗 に顧客が流出し、相対的な関係から当該地域の商況は大きく落ち込んでおり、商業地としての需要は弱含みで推移して いる。取引が少なく、規模等により取引される価格にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸事務所や貸店舗等の収益物件は稀で、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。一方、自用目的 の取引が主であることから、比準価格は、藤島地区を中心に広域的な地域における多数の取引事例を収集し、市場性の 観点から求められ、実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられ、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、他の標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか 、物価上昇等により個人消費はやや弱いもの の、世帯数は微増傾向にある。 地域要因に変動はない。旧藤島地区中心部の 商況は弱含みである 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％