鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鶴岡 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ０８ -101	鶴岡市		更地	（　）	不整形	南東17m県道、北東8m、二方路		準工高度2種最高20m 特別用途地区 (70,200)
b	Ｒ５Ｋ０８ -109	鶴岡市		建付地	（　）	不整形	南15m県道、北4m、二方路		準工高度2種最高20m 特別用途地区 (70,200)
c	Ｒ５Ｋ３３ -70	鶴岡市		建付地	（　）	不整形	北18m県道、中間画地		商業高度1種最高15m (90,400)
d	Ｒ５Ｋ４１ -17	鶴岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18.4m県道、中間画地		商業高度地区2種20m (90,400)
e	Ｒ５Ｋ３２ -13	鶴岡市		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、北東4.5m、二方路		２住居高度1種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,371	100 [ 81.2]	37,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	38,200
b	(　 ) 32,902	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	34,738	100 [ 84.8]	40,965		41,800
c	(　 ) 26,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	33,321	100 [ 94.0]	35,448		36,200
d	(　 ) 33,876	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,740	100 [ 82.4]	40,947		41,800
e	(　 ) 32,509	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,187	100 [ 81.4]	39,542		40,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

鶴岡 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,295,991	2,433,931	8,862,060	7,405,700	1,456,360	（　0.9734） 1,417,621	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	26,747,566 円　　　　（　 17,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鶴岡 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	583.00	Ｓ1	555.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,491 ㎡	27.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 31.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

貸店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	555.00	100.0	555.00	1,845	1,023,975	3.0	3,071,925
							0.0	0
～

～

～

～

計		555.00	100.0	555.00		1,023,975		3,071,925
								0

⑨年額支払賃料	1,023,975 円　×　12ヶ月　＝　 12,287,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,287,700 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,019,879 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,267,821 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,071,925 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,295,991 円　　　　（　 7,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ０４　　　　-2	1,119 ( 1,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,845 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ４Ｋ３６　　　　-6	1,909 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,030
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鶴岡 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	103,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	368,631 円	12,287,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 484,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 963,000 円	103,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,433,931 円　（　　　　　　 1,632 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 555.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,405,700 円（　　　　　 4,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,295,991 円
②総費用	2,433,931 円
③純収益　①－②	8,862,060 円
④建物等に帰属する純収益	7,405,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,456,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,417,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 951 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,747,566 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鶴岡 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鶴岡 5-3

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　植松　広央

TEL.

鑑定評価額

58,700,000 円

１㎡当たりの価格

39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鶴岡市美咲町３２番３｢美咲町３２－７｣				②地積　(㎡)	1,491 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区高度2種最高20m
	1:2	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西31.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	鶴岡 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

鶴岡ＩＣ付近、ウエストモー
ルパル周辺の商業地域

街

路

３１．５ｍ市道

交通

施設

鶴岡駅西方

3.9km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。当地域の市場稀少性
、選好性は高く、地価は強含みで推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鶴岡市を中心に、周辺市町の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は事業目的の県内外の法人等
が想定される。幹線道路沿いの集約型の商業地域の需要は堅調で、近隣地域は幹線道路や高速ＩＣとのアクセスに優れ
、背後人口や周辺施設の状況から見ても需要は堅調で、また、供給も少ないため、市場稀少性が認められる。取引が僅
少な上、画地の規模、形状も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域が類似した事例等を採用しており、市場の取引は自用目的が主で、需要者は特に市場性に着目するもの
と思料し、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。収益物件の新築や取引は少なく、収益に係る資料や情
報が限定的である点から収益価格が低位に試算されたと思料し、また、その規範性も低いと判断した。従って、比準価
格を採用することを妥当と判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鶴岡 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[117.8]

[102.0]
100

39,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鶴岡市の住宅着工は減少、人口は減少、世帯
数は若干増加している。直近の土地取引は減
少傾向にある。

地域要因に特別な変動は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

鶴岡 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ３２ -4	鶴岡市		更地	（　）	ほぼ台形	南16.5m県道、中間画地		２住居高度1種最高15m (60,200)
b	Ｒ５Ｋ０８ -125	鶴岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m県道、中間画地		２住居高度1種最高15m (60,200)
c	Ｒ４Ｋ０８ -101	鶴岡市		更地	（　）	正方形	東16.5m県道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,200)
d	Ｒ４Ｋ２６ -48	鶴岡市		更地	（　）	台形	北西15.2m県道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,503	100 [ 70.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	28,828	100 [ 77.9]	37,006	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	37,700
b	(　 ) 33,086	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,615	100 [ 94.0]	38,952		39,700
c	(　 ) 29,475	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,475	100 [ 79.0]	37,310		38,100
d	(　 ) 33,283	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	36,750	100 [ 95.0]	38,684		39,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
a	売急ぎ	％／月 -0.06	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,400 円／㎡]

鶴岡 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,295,991	2,486,631	8,809,360	7,405,700	1,403,660	（　0.9475） 1,329,968	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	25,093,736 円　　　　（　 16,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鶴岡 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	583.00	Ｓ1	555.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,491 ㎡	27.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 31.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

貸店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	555.00	100.0	555.00	1,845	1,023,975	3.0	3,071,925
							0.0	0
～

～

～

～

計		555.00	100.0	555.00		1,023,975		3,071,925
								0

⑨年額支払賃料	1,023,975 円　×　12ヶ月　＝　 12,287,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,287,700 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,019,879 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,267,821 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,071,925 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,295,991 円　　　　（　 7,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｋ０４０１　　　　-2	973 ( 968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,588	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,845 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ４Ｋ２６　　　　-5	2,166 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [ 83.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,521
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鶴岡 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	103,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	368,631 円	12,287,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 485,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 963,000 円	103,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	154,500 円	103,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,486,631 円　（　　　　　　 1,668 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 555.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,405,700 円（　　　　　 4,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,295,991 円
②総費用	2,486,631 円
③純収益　①－②	8,809,360 円
④建物等に帰属する純収益	7,405,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,403,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,329,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 892 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,093,736 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,800 円／㎡）