別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鶴岡 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 5-2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市湯温海字湯温海１９１番 ②地積 　(㎡) 430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 県立公(普通) 1:1.5 旅館 Ｗ3 旅館、土産店、飲食 店等が建ち並ぶ温泉 商業地域 北13m県道 水道、下水 あつみ温泉 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和２６～同２９年に区画整 理。近年、空地、空店舗が増 加、商況低迷。 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 あつみ温泉駅南東方 2.6km 法令 規制 商業 (80,400) 県立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 地震、コロナ禍で低下した温泉街の集客力は回復しておらず、鼠ヶ関の商業施設や郊外ロードサイドへ顧客が流 出、空地、空店舗が散在している。観光地再生事業、道の駅が注視される。地価は下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧温海町内商業地域、鶴岡市内の温泉商業地域のほか、同市の既成普通商業地域、山形県内の温泉商業 地域の一部も含む。需要者の中心は地場の企業・個人が殆どを占めるが、県内大手資本の多店化があるほか、全国資本 の参入も考えられる。近年、コロナ禍による入湯客の減少と後継者不足等から、旅館、土産物店、飲食店等の廃業が増 加している。取引される物件の規模、価格は区々で、取引の中心となる価格は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、温海温泉街のほか、旧温海町内商業地域、鶴岡市内の他の温泉街等からも事例を採用、市場性を反映して いる。標準地が存する温海温泉街で正常に取引された事例の査定価格を重視して求めており、説得力が高く、実証的で 規範性が高い。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鶴岡市の人口は減少、世帯はほぼ横這い。有 効求人倍率は上昇。住宅着工は減少、茅原北 区画整理地から纏った宅地が供給。 地震とコロナ禍による観光客減少、旅館、土 産物店等が閉鎖、厳しい状況。観光地再生事 業によるそぞろ歩きの温泉街、閉旅館の解体 等、再生の動き。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％