別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鶴岡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 -11 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市下山添字一里塚１６０番８ ②地積 　(㎡) 350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 鶴岡 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 鶴岡市中心部への接近性が良 好な区画整然とした住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鶴岡駅南方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鶴岡市郊外部の区画整然とした住宅団地である。鶴岡市中心部への接近性が良好であり、価格水準からベッドタ ウンとして一定の需要が見込まれる。このため地価はやや上昇傾向で、コロナ禍の影響は僅少である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴岡市郊外部の住宅地域全域に及び広域的である。需要者の中心は旧櫛引町居住者がほとんどで、隣接す る市町からの転入は少ないが、旧朝日村内の居住者も含む。取引が少ないため相場は把握し難いが、土地で２００～６ ００万円程度が需要の中心で、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鶴岡市郊外の住宅団地で、自用目的が中心で、民間のアパート等は皆無で賃貸市場が成立していないため、収益価格は 求めることができなかった。比準価格は鶴岡市郊外部の４事例から導出され、補修正率や地域格差の大きいものも含む が、いずれも時点は新しく、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。以上により比準価格を採用し 、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.8] [101.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧櫛引町の住宅地域で、旧町の人口は減少傾 向にあるが、旧鶴岡市のベッドタウンとして の需要があり、世帯数は増加傾向で、需要は 安定的。 コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％