別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鶴岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 -10 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市鼠ヶ関字横路２９７番３ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東7m市道 水道、下水 鼠ヶ関 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道７号の東方背後に位置、 閉鎖した店舗が散在 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 鼠ヶ関駅北東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 土地取引は低位で、沿岸漁業不振などの影響が見られ、空家が散在、人口の減少に歯止めが掛からず、地価は今 後もやや下落基調で推移と予測する。ＩＣ、道の駅の建設動向が注視される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧温海町内の戸建住宅地域のほか、鶴岡市臨海域の戸建住宅地域も含む。需要者の中心は鶴岡市居住者 、特に旧温海町の居住者が殆どを占め、一部新潟県北西部からの転入者もある。旧来からの既成住宅地域で、高齢化・ 人口減が進捗、需給とも低位である。土地取引は２００万～８００万円、新築の戸建物件の総額は１４００万～２８０ ０万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、旧温海町の臨海地域より事例を採用、説得力があると認められる標準地と同じ字横路地内で取引された事 例の査定価格を採用して求めており、実証的で規範性が高い。よって、代表標準地からの規準を踏まえ、比準価格をも って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [129.7] [101.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鶴岡市の人口は減少、世帯はほぼ横這い。有 効求人倍率は上昇。住宅着工は減少、茅原北 区画整理地から纏った宅地が供給。 鼠ヶ関地区の人口・世帯はともに減少。標準 地の南方、国道７号と同３４５号の交差点付 近に、鼠ヶ関ＩＣ、道の駅が計画、当該外部 経済効果が期待。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％