別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鶴岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 -9 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市藤島字笹花５２番１６ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 藤島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 低層戸建住宅が建ち並ぶ区画 整然とした住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 藤島駅東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧藤島町中心部に近接した住宅地域であるが、需要が弱く、大きな発展要因も認められないことから地価は下落 傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧鶴岡市市街地を含む周辺市町全域、特に藤島町内を中心とする住宅地域の圏域。需要者の中心は旧藤 島町内の世帯分離のほか、地縁者が多くを占める。旧藤島町中心部に近接する区画整然とした居住環境に恵まれた住宅 地域であるが、鶴岡市市街地周辺部における宅地供給等の影響から、旧藤島町内の住宅地への需要は弱い。需要の中心 となる価格帯は、土地は３００～６００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は稀で、賃貸市場が成立しておらず、需要も見込まれないため収益還元法は適用できなかった。 一方、周辺地域において自用目的の取引が中心であり、比準価格は、旧藤島町を中心に市内周辺部における多数の代替 性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性は高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられ市場の実態 を反映した比準価格を採用し、さらに他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか 、物価上昇等により個人消費はやや弱いもの の、世帯数は微増傾向にあり住宅地需要は堅 調である。 地域要因に変動はない。旧藤島町内の住宅地 需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％