別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鶴岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 -5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市城北町１６番７ ｢城北町１６－７｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にア パートも見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 鶴岡 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層戸建住宅が建ち並ぶ開発 から期間の経過した既成住宅 地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 鶴岡駅西方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北西端付近の区画整然とした既成住宅地域で、総額の手頃感から一定の需要が認められ、地価は今後とも ほぼ横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね鶴岡市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、鶴岡市居住者及び周辺市町からの移住の一次取得者の ほか、転売目的の不動産・建設業者である。市街地北西端付近の区画整然とした住宅地域であり、街並みは古くなりつ つあるが、交通接近条件は良好であるほか、画地規模が小さく総額が抑えられるため、手頃から一定の需要が認められ る。土地は４００万円～６００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も一部にみられるが、地積が小さく、間口も狭いため、経済合理的な賃貸経営が困難であること から収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、周辺地域において自用目的の取引が中心であることから、多 数の代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられ、 市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴岡 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [106.1] [103.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか 、物価上昇等により個人消費はやや弱いもの の、世帯数は微増傾向にあり住宅地需要は堅 調である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％