別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鶴岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 -4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市白山字興野１２４番４ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅のほか事業所等 も見られる郊外の住 宅地域 西6m市道 水道、下水 羽前大山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 羽前大山駅南東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。既成市街地の縁辺に位置し、需要は多 くないが、低資金の需要は一定量おり、地価は概ね横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴岡市を中心に、周辺市町の住宅地域で、特に鶴岡市郊外部の代替性が高い。主たる需要者は居住目的の エンドユーザー等が想定される。市中心部の住宅地需要は堅調で、郊外部では需要は弱く、遊休不動産がみられるが、 資金力の低位な需要の受け皿となり、近隣地域もそのターゲットとなり得る。取引が少なく、面積も多様であるため、 相場を把握し難いが、土地は２００万円～８００万円程度、新築の戸建２０００万円台程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は鶴岡市内の既成市街地の縁辺のものや近隣地域周辺のものを採用し、それぞれ適切な補正を施し、 規範性の優劣を判定の上、比準価格を試算しており、市場の実勢を反映した価格である。需要は自用目的が主であり、 需要者は特に市場性に着目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って 、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鶴岡市の住宅着工は減少、人口は減少、世帯 数は若干増加している。直近の土地取引は減 少傾向にある。 地域要因に特別な変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％