鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

米沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ１６ -23	米沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	Ｒ５Ｋ１６ -45	米沢市		更地	（　）	不整形	北16m県道、西10m、角地		（都）商業 (100,200)
c	Ｒ５Ｋ１６ -48	米沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		（都）商業 (90,300)
d	Ｒ４Ｃ３７ -21	米沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	東10m県道、中間画地		（都）近商都市機能誘導区域 (90,300)
e	Ｒ４Ｃ３７ -3	米沢市		更地	（　）	長方形	西18.5m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 70.0]	27,557	100 [ 102.5]	26,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,900
b	(　 ) 30,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	41,972	100 [ 155.5]	26,992		27,000
c	(　 ) 20,039	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	23,113	100 [ 87.2]	26,506		26,500
d	(　 ) 17,999	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 65.0]	100 [ 80.0]	33,956	100 [ 136.3]	24,913		24,900
e	(　 ) 43,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	54,213	100 [ 209.1]	25,927		25,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +54.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　+103.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,800 円／㎡]

米沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,245,133	472,067	1,773,066	1,596,180	176,886	（　0.9475） 167,599	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,162,245 円　　　　（　 9,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

米沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	140.00	Ｓ1	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	326 ㎡	12.8 m x 28.4 m	前面道路：県道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,696	203,520	3.0	610,560
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		203,520		610,560
								0

⑨年額支払賃料	203,520 円　×　12ヶ月　＝　 2,442,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	１棟貸しのため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,442,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 202,706 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,239,534 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	610,560 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,599 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,245,133 円　　　　（　 6,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ４Ｋ１６　　　　-11	1,888 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ３Ｃ３９　　　　-3	1,444 ( 1,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,900
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

米沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,600 円	22,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	73,267 円	2,442,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,500 円	22,200,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	22,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 472,067 円　（　　　　　　 1,448 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,596,180 円（　　　　　 4,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,245,133 円
②総費用	472,067 円
③純収益　①－②	1,773,066 円
④建物等に帰属する純収益	1,596,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	176,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	167,599 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 514 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,162,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
米沢 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

米沢 5-3

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　高嶋　俊幸

TEL.

鑑定評価額

8,350,000 円

１㎡当たりの価格

25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	米沢市中央７丁目３５８４番外｢中央７－３－１８｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗併用住宅に病院等が混在する既成の商業地域	南10.5m県道	水道、下水	米沢 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市内中心部の既成商業地域

街

路

１０．５ｍ県道

交通

施設

米沢駅北西方

2.5km

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの既成商業地域であるが、郊外の路線商業地域へ顧客が流出しており、中心商業地域に対する需要が低
迷している状況で、地価は下落基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,060 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、米沢市内の商業地域一円で、特に代替競争関係が認められるのは店舗、事務所、一般住宅等が混在する
近隣商業地域。需要者の中心は地元法人や個人事業者であり、県内外からの新規投資は乏しい。旧来からの既成商業地
域で、郊外の大型商業施設へ顧客が流出しており、需要はやや弱含みで推移している。出店を希望する業種によって負
担力が異なるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方、収益価格
は賃貸用不動産の建築を想定して試算され、投資採算性を反映した価格である。しかし近年新築の店舗・事務所ビル等
の投資用不動産を組成する動きはなく、賃料水準の把握等の面で説得力に欠ける。以上より、市場性を反映した比準価
格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　米沢 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[127.8]

[100.0]
100

25,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米沢市では郊外の大型商業施設への顧客流出
が継続しており、市内中心商業地の空洞化が
進行し、土地需要は低迷している。

地域要因の特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

米沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ１６ -23	米沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	Ｒ５Ｋ２６ -41	米沢市		建付地	（　）	長方形	南10.7m県道、東5.5m、角地		（都）２住居特別用途地区 (70,200)
c	Ｒ５Ｋ１６ -47	米沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、西8m、角地		（都）２住居 (70,200)
d	Ｒ４Ｃ３９ -39	米沢市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 70.0]	27,557	100 [ 103.5]	26,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,600
b	(　 ) 16,443	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	22,737	100 [ 88.4]	25,721		25,700
c	(　 ) 30,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	30,046	100 [ 115.2]	26,082		26,100
d	(　 ) 28,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,735	100 [ 111.7]	25,725		25,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

米沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,374,863	516,801	1,858,062	1,732,790	125,272	（　0.9734） 121,940	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,300,755 円　　　　（　 7,060 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

米沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ1	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	326 ㎡	12.8 m x 28.4 m	前面道路：県道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、収益性等から一棟貸し平屋店舗を想定。建ぺい率は駐車場、除雪場所等も考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	1,656	215,280	3.0	645,840
							0.0	0
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		215,280		645,840
								0

⑨年額支払賃料	215,280 円　×　12ヶ月　＝　 2,583,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,583,360 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,419 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,368,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	645,840 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,922 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,374,863 円　　　　（　 7,285 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｃ３９　　　　-3	1,444 ( 1,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,617	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,656 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ３Ｃ３６　　　　-4	1,717 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,700
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

米沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,300 円	24,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,501 円	2,583,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,300 円	24,100,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,200 円	24,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 516,801 円　（　　　　　　 1,585 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,732,790 円（　　　　　 5,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,374,863 円
②総費用	516,801 円
③純収益　①－②	1,858,062 円
④建物等に帰属する純収益	1,732,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	125,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	121,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,300,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,060 円／㎡）