別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 米沢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米沢 -4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米沢市窪田町窪田字堰場５９６番４３ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の新興住宅地 域 西6m市道 水道 置賜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 交通接近条件が良好な地価水 準の割安な新興住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 置賜駅西方 2.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 米沢市内郊外部に立地する新興住宅地域で、国道１３号等の幹線道路への接近条件が良好であることから、今後 も地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米沢市の住宅地域一円で、特に市街地北部の住宅地域との代替競争関係が高い。需要の中心は米沢市内に 居住する一次取得者層で、一部他地域からの転入者も見られる。新興住宅地域や旧来から定評のある住宅地域に対する 選好性が強いため、幹線道路等へのアクセスが良好な郊外部の新興住宅地域は、割安な地価水準から一定の需要が見込 まれる。需要の中心となる価格帯は、土地は３００～６００万円、新築戸建住宅は２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有目的の取引が支配的であり、戸建住宅を中心とした住宅地域で、共同住宅等の賃貸市場を見出すこ とができなかったため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は試算の根拠が実際の売買に基づき実証的であ り、比較可能性を有する取引事例を収集できたことから、説明性に優れている。以上より、市場性を反映して求められ た比準価格を重視し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [162.2] [101.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米沢市では選好性の高い住宅地の地価は概ね 横這いから上昇、選好性の低い住宅地の地価 は下落が継続している。 地域要因の特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％