別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 9-3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.

鑑定評価額 647,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市蔵王松ケ丘２丁目１番６外 ②地積 　(㎡) 35,757   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (80,200) 1:2 工場 中規模の工場が多い 国道に近接する工業 団地 北20m市道、三方路 水道、下水 国道１３号 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   200 ｍ、南   570 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部が店舗利用されている工 業団地 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 国道１３号駅西方 250m 法令 規制 工業 (80,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 山形上山ＩＣに近く、物流業務の需要はネット通販の影響により堅調であり、コロナ禍により加速傾向にある。 高速道路延伸効果もあり、需要増で地価は上昇傾向にあり、しばらくは継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山形市のほか周辺市町の高速道路や幹線道路からのアクセス良好な工業地域を含み広域的である。需要者 の中心は主に全国展開の企業や地元企業である。ネット通販が好調であり、物流施設需要が堅調で、平成２７年１２月 に完成した山形中央インター産業団地は平成３０年に完売し、北ＩＣ周辺で新たな工業団地の計画もあり、２０２０年 の工場立地件数は東北一であった。画地規模に格差があるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場・物流施設・倉庫等の自己使用を目的とした取引が中心の地域であり、民間の貸工場や貸倉庫が見出せず、賃貸市 場が成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は、時点の古いものも含むが、工業地の４ 事例から導出され、補修正率の大きいものや、地域格差がやや大きいものも含むが、現実の市場性を反映した実証的価 格であり、説得力を有する。以上により、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高速ＩＣ付近を中心に需要は見られるが、供 給がほとんど無い状況で、物流事業を中心と した工場地の需要は堅調である。 東北中央自動車道の延伸工事が進捗中で、来 年度中に県北部までの開通が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％