別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 山形 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 9-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　臼井　晶   TEL.

鑑定評価額 50,900,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市銅町１丁目１番５ ②地積 　(㎡) 1,425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:1.2 工場 小規模工場、住宅等 が混在する工業地域 南東8m市道 水道、下水 県道山形天童線 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部住宅も見られる工業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 県道山形天童線　西方 290m 法令 規制 工業 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地内の工業地と住宅地が混在する地域であるが、住宅地として分譲開発される工場跡地が見受けられる ことから、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山形市及び周辺市町内の工業地域及び住工混在地域が存する圏域であり、主たる需要者は、製造業等を中 心とした自用目的の法人のほか、住宅地としての分譲を企図する不動産業者等である。高速交通網の整備等により工業 地の需要は底堅く、また旺盛な住宅地需要を背景とした開発需要の高まりが見られる。一方で、取引に係る画地の規模 は大小様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等から規範性を有する取引事例を収集、選択しており、各種補修正等も適切に行わ れていることから、求められた価格は市場の実態を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、貸工場、貸倉庫等 の収益物件が僅少で賃貸市場が未成熟であることから適用が困難であった。主たる需要者である自用目的の法人等は市 場性を重視することから、市場性を反映した説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により人口は減少傾向であるが、 個人消費や雇用情勢は持ち直しの兆候もあり 、県内経済全体では緩やかに持ち直している 。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％