別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 5-11 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) 国定公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 2:1 旅館兼住宅 Ｗ2 土産店、飲食店等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 西9m県道 水道、ガス、下水 蔵王 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 通称「樹氷通り」と呼ばれ、 飲食店、ペンション、スキー レンタル店等が連たん 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 蔵王駅南東方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) 国定公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍による温泉街の集客力は回復しておらず、空地、空店舗が散在、旅行支援、観光地再生事業等の施策に より一部持ち直しも窺えるが、先行きは依然不透明で、地価は今後も下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、村山地方の温泉商業地域のほか、山形県内の温泉商業地域、普通商業地域、商・住混在地域の一部も含 む。需要者の中心は地場の企業及び個人事業者が殆どを占めるが、一部全国チェーンの店舗も見られる。近年、温泉商 業地域及び既成商業地域では、コロナ禍と後継者不足等から、空店舗・空地が増加、新規出店等は少なく、空洞化して いるところが多い。取引される物件の規模、価格は区々で、取引の中心となる価格は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、蔵王地区内の商・住混在地域のほか、県内の他温泉商業地域からも事例を採用、同温泉商業地域の取引動 向を踏まえ、標準地と同じ蔵王地区で正常に取引された事例の査定価格を採用して求めており、市場性を反映、実証的 で規範性が高い。よって、代表標準地からの規準を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [160.5] [ 99.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山形市の人口はやや減少、世帯はやや増加。 有効求人倍率は上昇。住宅着工はほぼ横這い 、マンション建設計画はあるものの、区画整 理の計画はない。 観光客数は増加するも、コロナ禍前までは未 回復で、空店舗が散在。観光地再生事業に採 択、国際山岳リゾートへ胎動、そばカフェ等 の新しい動き。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　 +18.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％