鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山形 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ３３ -8	山形市		更地	（　）	ほぼ整形	東7.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
b	Ｒ５Ｋ３３ -9	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,480)
c	Ｒ５Ｋ３３ -41	山形市		更地	（　）	ほぼ整形	北27m県道、西8m、角地		商業 (100,500)
d	Ｒ４Ｃ０４０１ -77	山形市		建付地	（　）	長方形	南27m県道、中間画地		商業地区計画等 (90,500)
e	Ｒ４Ｃ１６ -56	山形市		底地	（　）	不整形	北西7m市道、南9m、角地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (90,420)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,736	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	85,774	100 [ 76.1]	112,712	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 136,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,952	100 [ 112.1]	122,169		128,000
c	(　 ) 88,006	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 61.8]	142,974	100 [ 129.0]	110,833		116,000
d	(　 ) 123,313	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	146,090	100 [ 126.7]	115,304		121,000
e	(　 86,182) 86,182	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.4]	104,059	100 [ 89.0]	116,920		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -38.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

山形 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,135,223	4,407,804	14,727,419	13,013,900	1,713,519	（　0.9475） 1,623,559	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	30,633,189 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	499 ㎡	12.0 m x 38.2 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造４階建、１階はフロア貸し店舗、２～４階はフロア貸し事務所を想定。駐車場附置義務から敷地内に平面駐車場を想定。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	70.0	140.00	3,138	439,320	6.0	2,635,920
							0.0	0
2～ 4	事務所	200.00	80.0	160.00	2,414	386,240	3.0	1,158,720
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	77.5	620.00		1,598,040		6,112,080
								0

⑨年額支払賃料	1,598,040 円　×　12ヶ月　＝　 19,176,480 円
⑩a共益費（管理費）	90 円／㎡　×　 620.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 669,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,846,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,726,905 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,079,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,112,080 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,135,223 円　　　　（　 38,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ４Ｋ０８　　　　-1	2,667 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,414 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ４Ｋ０８　　　　-2	2,835 ( 2,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,577
c	ＴＲ４Ｋ０４０１　　　　-7	1,960 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,306

山形 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	724,000 円	181,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,040,304 円	20,806,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 498,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,692,300 円	181,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	271,500 円	181,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,407,804 円　（　　　　　　 8,833 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,013,900 円（　　　　　 26,080 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,135,223 円
②総費用	4,407,804 円
③純収益　①－②	14,727,419 円
④建物等に帰属する純収益	13,013,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,713,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,623,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,254 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,633,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
山形 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山形 5-5

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　森谷　崇史

TEL.

鑑定評価額

59,900,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山形市十日町４丁目４２６番外｢十日町４－３－３１｣				②地積　(㎡)	499 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度5種最高45m 駐車付置義務 (100,400)
	1:3	事務所ＲＣ6	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域	東15m国道、南側道	水道、ガス、下水	山形 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 40 ｍ、南 130 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗、事務所、医院、マンシ
ョン等が混在する中心部付近
の商業地域

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

山形駅南東方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度5種最高45m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中心部商業地域に近接する国道沿線の商業地域で、街路条件が良好で、利便性、視認性等にめぐまれるほか、マ
ンション用地としての需要が根強く、地価は今後とも横這いからやや上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね山形市内中心部付近の商業地域の圏域。需要者の中心は、県内外の法人事業者である。コロナ禍の透
明感はあるものの、中心商業地域においては割安感が生じており、また、当地域は幹線道路沿いに位置し、車両交通量
が多く、店舗、事務所等の立地条件に恵まれるほかマンション業者による需要が認められ、地価は底堅く推移している
。取引される価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を見極めるのに吟味を要する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、事務所のほかマンション等が建ち並ぶ中心部付近の商業地域であるが、店舗、事務所において土地価格に見合っ
た賃料が収受できず収益価格は低く求められ、信頼性はやや低い。一方、取引価格にややばらつきがあるが、市場にお
ける多数の取引事例から求められた比準価格は、市場の実態を反映し、信頼性は高い。よって、豊富な資料に裏付けら
れた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山形 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 134,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[119.3]

[105.0]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか
、物価上昇等により個人消費はやや弱いもの
の、世帯数は微増傾向にある。

地域要因に変動はない。中心部付近の商業地
域として安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

山形 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ３９ -1	山形市		更地	（　）	不整形	南西9m市道、南東10.4m、角地		商業駐車付置義務都市機能誘導区域 (100,500)
b	Ｒ４Ｃ２６ -8	山形市		更地	（　）	長方形	北東19.3m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	Ｒ５Ｋ１６ -3	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、北27m、角地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (100,510)
d	Ｒ５Ｋ１６ -11	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、北10m、角地		準工高度2種最高20m 駐車付置義務 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	129,643	100 [ 101.7]	127,476	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 129,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,806	100 [ 109.2]	119,786		126,000
c	(　 ) 138,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,242	100 [ 93.9]	148,288		156,000
d	(　 ) 98,149	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	112,490	100 [ 97.9]	114,903		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

山形 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,020,216	4,028,336	14,991,880	13,085,800	1,906,080	（　0.9475） 1,806,011	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	34,075,679 円　　　　（　 68,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	Ｓ4	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	499 ㎡	12.0 m x 38.2 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～４階はフロア貸し事務所を想定。駐車場７台。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	80.0	168.00	2,788	468,384	5.0	2,341,920
							0.0	0
2～ 2	事務所	210.00	80.0	168.00	2,230	374,640	4.0	1,498,560
							0.0	0
3～ 3	事務所	210.00	80.0	168.00	2,230	374,640	4.0	1,498,560
							0.0	0
4～ 4	事務所	210.00	80.0	168.00	2,230	374,640	4.0	1,498,560
							0.0	0
～

計		840.00	80.0	672.00		1,592,304		6,837,600
								0

⑨年額支払賃料	1,592,304 円　×　12ヶ月　＝　 19,107,648 円
⑩a共益費（管理費）	90 円／㎡　×　 672.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 725,760 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,833,408 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,715,893 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,957,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,837,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,701 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,020,216 円　　　　（　 38,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ２３　　　　-1	2,323 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	2,666	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,788 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ４Ｃ３１　　　　-4	2,578 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,701
c	ＴＲ４Ｃ３１　　　　-1	2,666 ( 2,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	3,050

山形 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	546,000 円	182,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	826,936 円	20,673,408　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 498,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,701,700 円	182,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	273,000 円	182,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,028,336 円　（　　　　　　 8,073 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,085,800 円（　　　　　 26,224 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,020,216 円
②総費用	4,028,336 円
③純収益　①－②	14,991,880 円
④建物等に帰属する純収益	13,085,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,906,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,806,011 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,075,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,300 円／㎡）