鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山形 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ３３ -9	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,480)
b	Ｒ５Ｋ３９ -10	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、中間画地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (100,600)
c	Ｒ４Ｃ０４０１ -59	山形市		更地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		商業高度5種最高45m 駐車付置義務 (90,300)
d	Ｒ５Ｋ３９ -1	山形市		更地	（　）	不整形	南西9m市道、南東10.4m、角地		商業駐車付置義務都市機能誘導区域 (100,500)
e	Ｒ４Ｃ２６ -8	山形市		更地	（　）	長方形	北東19.3m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,952	100 [ 53.2]	257,429	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	263,000
b	(　 ) 211,961	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,233	100 [ 99.0]	215,387		220,000
c	(　 ) 96,678	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	105,202	100 [ 42.3]	248,704		254,000
d	(　 ) 133,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	129,643	100 [ 56.5]	229,457		234,000
e	(　 ) 129,000	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,193	100 [ 58.8]	223,117		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -41.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

山形 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	379,042,078	134,811,300	244,230,778	225,047,000	19,183,778	（　0.9223） 17,693,198	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	333,833,925 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所	1,704.00	ＲＣ8	12,660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	2,476 ㎡	42.9 m x 57.6 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階はフロア貸し店舗、３～８階はフロア貸し事務所を想定。駐車場附置義務から建物内に機械式駐車場を６４台想定。

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

共用部分及び機械式駐車場を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	屋内駐車場	960.00

1～ 1	店舗	1,600.00	70.0	1,120.00	3,675	4,116,000	12.0	49,392,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,600.00	75.0	1,200.00	3,185	3,822,000	12.0	45,864,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	1,400.00	85.0	1,190.00	2,450	2,915,500	6.0	17,493,000
							0.0	0
～

計		12,660.00	74.7	9,460.00		25,431,000		200,214,000
								0

⑨年額支払賃料	25,431,000 円　×　12ヶ月　＝　 305,172,000 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 9,460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 90,816,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 15,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	395,988,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 15,360,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 34,141,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	377,206,116 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,214,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,835,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	379,042,078 円　　　　（　 153,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ４Ｋ０８　　　　-1	2,667 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	2,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,462 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＲ４Ｋ０８　　　　-2	2,835 ( 2,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	2,301
c	ＴＲ４Ｃ３１　　　　-1	2,666 ( 2,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,583

山形 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,390,000 円	3,130,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	82,269,600 円	411,348,000　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,496,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 29,265,500 円	3,130,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,260,000 円	3,130,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,130,000 円	3,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 134,811,300 円　（　　　　　　 54,447 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9223

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,130,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 12,660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	225,047,000 円（　　　　　 90,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	379,042,078 円
②総費用	134,811,300 円
③純収益　①－②	244,230,778 円
④建物等に帰属する純収益	225,047,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,183,778 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,693,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333,833,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
山形 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山形 5-1

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　月田　真吾

TEL.

鑑定評価額

537,000,000 円

１㎡当たりの価格

217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山形市七日町１丁目４５５番１外｢七日町１－２－３９｣				②地積　(㎡)	2,476 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度利用地区駐車付置義務 (100,600)
	1:1.5	店舗、公民館兼駐車場ＳＲＣ8F2B	店舗ビル、専門店が建ち並ぶ中心商業地域	東15m国道、背面道	水道、ガス、下水	山形 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

山形市の中心商業地域

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

山形駅北東方

1.4km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度利用地区
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

再開発事業による商業施設のオープンや、駅前でホテルの新築等があり、コロナ禍による売上減少はあるが、収
益物件やマンション素地需要は堅調で、コロナ禍の収束まで地価はほぼ横這い傾向が継続すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山形市の中心商業地域で、用途地域が商業地域に限定される。需要者の中心は更地ならマンション業者や
県内外の商業事業者、商業ビルなら県内外の不動産投資家である。収益物件の取引、再開発事業等による複数のマンシ
ョンの着工やホテルの新築・増築がある一方、供給は少なく、需給はひっ迫していると判断され、倒産した百貨店の競
売にも複数の応札があった。画地規模に格差があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

山形市の中心商業地域である。比準価格は中心部で用途地域が商業地域の４事例から導出され、要因比較は大きく、時
点の古いものも含むが、事例収集の限界から、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。収益価格は
、高層店舗事務所を想定して求めており、不動産投資家の需要もあるため、一定の説得力を有する。以上により比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、他の地価公示標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　山形 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    217,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にあり
、区画整理等の大型供給がないため、中心商
業地への需要も底堅い。

更地の需要は商業事業者のほか、マンション
業者が中心であり、マンション着工や計画等
もあり、コロナ禍の影響は限定的で、需要は
底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

山形 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｃ０４０１ -77	山形市		建付地	（　）	長方形	南27m県道、中間画地		商業地区計画等 (90,500)
b	Ｒ５Ｋ３９ -1	山形市		更地	（　）	不整形	南西9m市道、南東10.4m、角地		商業駐車付置義務都市機能誘導区域 (100,500)
c	Ｒ４Ｃ０４０１ -51	山形市		貸家建付地	（　）	不整形	南36m市道、東17.5m、角地		商業 (100,600)
d	Ｒ４Ｃ２６ -8	山形市		更地	（　）	長方形	北東19.3m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,313	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	146,090	100 [ 68.6]	212,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 133,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	129,643	100 [ 54.4]	238,314		243,000
c	(　 ) 93,160	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 93.6]	143,892	100 [ 66.7]	215,730		220,000
d	(　 ) 129,000	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,193	100 [ 56.4]	232,612		237,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

山形 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	375,575,433	132,673,028	242,902,405	225,047,000	17,855,405	（　0.9223） 16,468,040	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	310,717,736 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所	1,700.00	ＲＣ8	12,660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	2,476 ㎡	42.9 m x 57.6 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造８階建で、１・２階は店舗、３～８階は事務所、駐車場附置義務から建物内に機械式駐車場を想定。

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

共用部分及び機械式駐車場を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	屋内駐車場	960.00

1～ 1	店舗	1,600.00	70.0	1,120.00	3,494	3,913,280	6.0	23,479,680
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,600.00	75.0	1,200.00	2,995	3,594,000	6.0	21,564,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	1,400.00	85.0	1,190.00	2,496	2,970,240	3.0	8,910,720
							0.0	0
～

計		12,660.00	74.7	9,460.00		25,328,720		98,508,000
								0

⑨年額支払賃料	25,328,720 円　×　12ヶ月　＝　 303,944,640 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 9,460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 90,816,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 13,824,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	394,760,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 13,824,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 33,912,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	374,672,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	98,508,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 903,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	375,575,433 円　　　　（　 151,686 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｋ０８　　　　-9	3,037 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [140.0]	2,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,496 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＲ３Ｋ２５　　　　-6	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	2,133
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山形 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,390,000 円	3,130,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	81,716,928 円	408,584,640　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,475,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 29,265,500 円	3,130,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,695,000 円	3,130,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,130,000 円	3,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 132,673,028 円　（　　　　　　 53,584 円／㎡）　　（経費率　　 35.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9223

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,130,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 12,660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	225,047,000 円（　　　　　 90,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	375,575,433 円
②総費用	132,673,028 円
③純収益　①－②	242,902,405 円
④建物等に帰属する純収益	225,047,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,855,405 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,468,040 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 310,717,736 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）