別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 山形 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 3-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.

鑑定評価額 81,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 山形市白山３丁目１１番１ ②地積(㎡) 2,041  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:3 田 既成住宅地域に隣接し、農地等が存する地域 南5.2m市道 水道、下水 山形 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   30 ｍ、西   40 ｍ、南   10 ｍ、北  110 ｍ ②標準的使用 田地（転換後・造成後は低層住宅地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ５．２ｍ市道 交通 施設 山形駅南方 2.8km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の 　将来予測 市内の住宅地需要は堅調に推移しており、分譲住宅地の素地需要も堅調に推移している。熟成度の高い宅地見込 地であることから、今後、低層住宅地へと転換していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     38,400 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     37,500 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内一円で、需要者は地場の不動産業者を中心に県内外のハウスメーカー、建売業者等を含む。市内の住 宅地需要は堅調に推移しており、立地条件や開発条件の良好な開発素地が不足しつつあることから、規制緩和された郊 外の市街化調整区域内も含め開発適地には底堅い需要がある。土地単体でなく建売住宅の販売目的で土地建物一体とし ての利益確保の意図で強気な素地取得を行う市場参加者もあり、個別性が強く需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は同一需給圏内の開発素地に係る実際の取引事例に基づき求めたもので、最近の市場性を反映し実証的で説得 力が高い。控除法による価格は、対象不動産を開発・分譲することを想定して求めたもので、開発事業者の投資採算性 を反映しているが、開発計画には想定要素が多く含まれ実現性や客観性には限界があり、比準価格と比較し相対的規範 性は劣る。よって説得力の高い比準価格を採用し控除法による価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     38,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +3.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山形市の人口は微減、世帯数は増加傾向で推移。県 内経済はコロナ禍で全般的に厳しい状況にあるが、 緩やかに持ち直している。 市内の住宅地は堅調な需要が続いており、不動産業 者による開発素地需要も底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他