別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -24 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　中村　剛   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市飯塚町字日森岡１４番 ②地積 　(㎡) 614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m市道 水道、下水 山形 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部よりやや離れた集落 地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 山形駅西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域で当地域自体に格別の変動要因はない。市街化調整区域内であるが、価格水準が相対的 に低位で市条例による開発規制緩和もあって一定の需要がある。地価は当面横ばいから微増基調で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街化調整区域を中心とした住宅地域一円で、需要者は市内及び近隣市町の居住者が中心である。 市街地からやや離れた郊外部の市街化調整区域内に存するが、開発許可基準の規制緩和により、周辺では不動産業者に よる宅地開発分譲もみられる等、一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は７００～１，５００万 円程度、新築戸建で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の戸建住宅取得目的の取引が中心の地域であり、同一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた比準 価格は実証的で説得力が高い。一方、賃貸市場が形成されておらず、市場参加者及び最有効使用の観点から収益価格は 規範性に乏しく適用しなかった。よって、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を妥当と認め採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 63.3] [102.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山形市の人口は微減、世帯数は微増傾向で推 移。直近の県内経済は個人消費が緩やかに持 ち直しており、雇用情勢も改善が進んでいる とみられる。 地域要因に格別の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％