別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -22 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市大字中野字楯４１７番 ②地積 　(㎡) 1,054   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 東金井 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北西方郊外の農家住宅 地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 東金井駅北方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市条例による市街化調整区域の開発許可基準の緩和により周辺で小規模開発もみられるほか、同市中心部の住宅 地需要は旺盛で、郊外部では手頃感から一定の需要があり、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市内の市街化調整区域に存する住宅地域の圏域。需要者の中心は、山形市居住者及び周辺市町か らの移住者である。市街地部から離れた市街化調整区域内の農家住宅地域であり、開発許可基準の緩和等の影響をうけ 同市内の調整区域では小規模開発による住宅地供給が見られ、一部高値の取引も見られるが、当地域の需要は弱含みで ある。周辺地域における取引は少なく、ばらつきがあり、中心となる価格帯見出すのに吟味を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域では自用目的の取引が中心であり、比準価格は、市内周辺部における市街化調整区域に存する多数の代替性の 高い取引事例から求められ、実証的で信頼性の高い試算価格である。一方、市街化調整区域内の農家住宅地域であるこ とからアパート等の収益物件は存しないため収益還元法は適用できなかった。よって、豊富な資料に裏付けられ、市場 の実態を反映した比準価格を採用し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか 、物価上昇等により個人消費はやや弱いもの の、世帯数は微増傾向にあり住宅地需要は堅 調である。 地域要因に変動はない。開発許可基準の緩和 により小規模分譲等が可能となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％