別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -18 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市城南町３丁目４番８ ｢城南町３－４－８｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 駐車付置義務 1:2.5 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南6.5m市道 水道、下水 山形 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 山形駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 総額の嵩む住宅地については、幾分売れ行きに陰りが見られるようになってきたが、人気の高いエリアの住宅地 に対する需要は引き続き堅調である。このため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山形市内の住宅地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、山形市西部の住宅地域。需要者の中心は 、山形市及び近郊市町に居住する比較的所得の高い買い替え層が中心であるが、小規模に分割された画地などでは、一 次取得者層も見られる。駅に近く、利便性の高い人気の住宅地であるため、需要は引き続き堅調がある。土地は１５０ ０～２０００万円程度、敷地面積６０坪程度の新築戸建で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も見られるが、建築費の高騰など初期投資額の増加に見合う賃料が得られず、経済合理的な賃貸住宅の経営 が困難であり、収益性からの検討は馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は標準地近傍におい て実際に成約した住宅地の取引事例との比較を行い試算しており、実証的である。戸建住宅を中心とした地域であるこ とも考慮して、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,200 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [102.6] [103.0] 100 86,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。設備投 資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境 は持ち直している。消費者物価は前年を上回 っている。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％