鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山形 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ３７ -10	山形市		建付地	（　）	ほぼ台形	北11m市道、中間画地		商業 (77,304)
b	Ｒ４Ｃ３１ -10	山形市		建付地	（　）	不整形	東18.5m県道、北15m、南6m、三方路		近商高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,300)
c	Ｒ４Ｃ１６ -56	山形市		底地	（　）	不整形	北西7m市道、南9m、角地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (90,420)
d	Ｒ４Ｋ３３ -5	山形市		更地	（　）	不整形	北8.5m市道、中間画地		近商高度2種最高20m (69,200)
e	Ｒ３Ｃ３１ -5	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		商業 (100,586)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,778	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	78,036	100 [ 82.0]	95,166	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	90,400
b	(　 ) 82,305	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	80,564	100 [ 75.1]	107,276		102,000
c	(　 86,182) 86,182	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.4]	104,059	100 [ 105.1]	99,010		94,100
d	(　 ) 51,569	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	72,913	100 [ 73.4]	99,337		94,400
e	(　 ) 154,854	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,332	100 [ 128.7]	122,247		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

山形 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		規模が大きく賃貸マンションとしての需要が小さいため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション開発素地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,244,084,647	1,145,488,974	15	412,000	4,171.96	270,000	4,830.74
⑧開発法による価格	98,595,673 円　　　　（　 88,900 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 -16　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,109 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,109.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
468.10 ㎡	4,830.74 ㎡	4,434.12 ㎡	396.62 ㎡	4,171.96 ㎡	ＲＣ・14F ( 52 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.2 ％）	（ 435.6 ％）	（ 399.8 ％）	（ 35.8 ％）	（ 86.36 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m 駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	16.0 ｍ 46.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

412,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 412,000 円／㎡　　×　　 4,171.96 ㎡　　＝　　　　 1,718,847,520 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,718,847,520 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 4,830.74 ㎡　　＝　　　　 1,343,428,794 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,718,847,520 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 171,884,752 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,515,313,546 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	28 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	171,884,752 円	( 10 ％)	×　　0.7922	（ 20 ヶ月）	＝　　 136,167,101 円
	販売総額(2期)	1,203,193,264 円	( 70 ％)	×　　0.7217	（ 28 ヶ月）	＝　　 868,344,579 円
	販売総額(3期)	343,769,504 円	( 20 ％)	×　　0.6969	（ 31 ヶ月）	＝　　 239,572,967 円
収入合計		－	－	－	－	1,244,084,647 円
支出	建築工事費(1期)	134,342,879 円	( 10 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 122,386,363 円
	建築工事費(2期)	134,342,879 円	( 10 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 108,938,641 円
	建築工事費(3期)	1,074,743,035 円	( 80 ％)	×　　0.7217	（ 28 ヶ月）	＝　　 775,642,048 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	85,942,376 円	( 50 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 76,497,309 円
	販売管理費(2期)	85,942,376 円	( 50 ％)	×　　0.7217	（ 28 ヶ月）	＝　　 62,024,613 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,145,488,974 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,244,084,647 円　　－　　　　　　 1,145,488,974 円　　＝　　　　　 98,595,673 円 88,900 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
山形 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山形 -16

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　安孫子　直樹

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山形市八日町１丁目６９６番｢八日町１－２－５｣				②地積　(㎡)	1,109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度5種最高45m 駐車付置義務 (90,400)
	不整形 1:3	共同住宅ＳＲＣ14	一般住宅、マンションが多い既成住宅地域	北8m市道	水道、ガス、下水	山形 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

マンションが多く見られる既
成住宅地域

街

路

基準方位北、　　８
ｍ市道

交通

施設

山形駅南方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度5種最高45m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地に近く利便性の高い住宅地域であり、今後ともマンション適地として推移するものと予測する。マン
ション適地としての希少性が高く、旺盛なマンション需要を背景に今後とも強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 90,800 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね山形市市街地中心部の共同住宅地域及び商住混在地域。需要者の中心は県外のマンション開発業者で
ある。市街地中心部では近年分譲マンションの建設が活発化し、販売状況も好調であり、商業施設との複合型マンショ
ン建設も複数見られ、中心市街地の居住人口増加等に寄与している。一方、マンション適地の希少性は高く、業者の市
場参入意欲も旺盛で、適地の地価は強含んでいる。マンション素地は１億円～２億円程度が取引の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高いが
、活発なマンション建設やマンション適地の希少性等を背景とした競合を反映しやや高く試算されたものと思料する。
一方、開発法による価格は、主たる需要者であるマンション業者の投資採算性を反映したものであり説得力が高い。よ
って、より説得力の高い開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、
経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価
上昇等による先行き不透明感も増している。

地域要因に大きな変動は見られないが、市街
地中心部全体として見ると、マンション適地
の希少性は高い状態が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

山形 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ３７ -10	山形市		建付地	（　）	ほぼ台形	北11m市道、中間画地		商業 (77,304)
b	Ｒ４Ｃ１６ -56	山形市		底地	（　）	不整形	北西7m市道、南9m、角地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (90,420)
c	Ｒ４Ｃ３１ -10	山形市		建付地	（　）	不整形	東18.5m県道、北15m、南6m、三方路		近商高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,300)
d	Ｒ３Ｃ３１ -5	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		商業 (100,586)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,778	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	78,036	100 [ 80.0]	97,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	92,700
b	(　 86,182) 86,182	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.4]	104,059	100 [ 107.1]	97,161		92,300
c	(　 ) 82,305	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	80,564	100 [ 69.7]	115,587		110,000
d	(　 ) 154,854	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,332	100 [ 128.5]	122,437		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

山形 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		規模が大きく最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,258,726,210	1,158,068,193	15	412,000	4,171.95	270,000	4,830.74
⑧開発法による価格	100,658,017 円　　　　（　 90,800 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 -16　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,109 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,109.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
468.10 ㎡	4,830.74 ㎡	4,434.12 ㎡	396.62 ㎡	4,171.95 ㎡	ＲＣ・14F ( 52 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.2 ％）	（ 435.6 ％）	（ 399.8 ％）	（ 35.8 ％）	（ 86.36 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m 駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	16.0 ｍ 46.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

412,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

新築分譲マンションの販売価格や中古マンションの取引価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 412,000 円／㎡　　×　　 4,171.95 ㎡　　＝　　　　 1,718,843,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,718,843,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	新築分譲マンションの建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 4,830.74 ㎡　　＝　　　　 1,343,428,794 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,718,843,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 171,884,340 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,515,313,134 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	27 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	27 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	171,884,340 円	( 10 ％)	×　　0.8015	（ 19 ヶ月）	＝　　 137,765,299 円
	販売総額(2期)	1,203,190,380 円	( 70 ％)	×　　0.7302	（ 27 ヶ月）	＝　　 878,569,615 円
	販売総額(3期)	343,768,680 円	( 20 ％)	×　　0.7051	（ 30 ヶ月）	＝　　 242,391,296 円
収入合計		－	－	－	－	1,258,726,210 円
支出	建築工事費(1期)	134,342,879 円	( 10 ％)	×　　0.9217	（ 7 ヶ月）	＝　　 123,823,832 円
	建築工事費(2期)	134,342,879 円	( 10 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 110,214,898 円
	建築工事費(3期)	1,074,743,035 円	( 80 ％)	×　　0.7302	（ 27 ヶ月）	＝　　 784,777,364 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	85,942,170 円	( 50 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 76,497,126 円
	販売管理費(2期)	85,942,170 円	( 50 ％)	×　　0.7302	（ 27 ヶ月）	＝　　 62,754,973 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,158,068,193 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,258,726,210 円　　－　　　　　　 1,158,068,193 円　　＝　　　　　 100,658,017 円 90,800 円／㎡