鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山形 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ０４０１ -60	山形市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		工業 (70,200)
b	Ｒ４Ｃ３１ -7	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、中間画地		工業高度2種最高20m (70,200)
c	Ｒ４Ｃ３５ -14	山形市		更地	（　）	不整形	南西4.5m市道、南東5m、角地		２低専 (60,150)
d	Ｒ４Ｃ３５ -79	山形市		更地	（　）	不整形	北3.6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
e	Ｒ４Ｃ２５ -14	山形市		更地	（　）	ほぼ台形	北6.5m道路、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,989	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	57,158	100 [ 137.8]	41,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	42,300
b	(　 ) 68,860	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,650	100 [ 144.3]	48,960		49,900
c	(　 ) 47,796	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 79.8]	61,272	100 [ 115.5]	53,049		54,100
d	(　 ) 41,935	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.3]	40,239	100 [ 93.1]	43,221		44,100
e	(　 ) 51,762	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 126.1]	41,951	100 [ 104.0]	40,338		41,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +39.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +26.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,300 円／㎡]

山形 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,546,921	507,299	2,039,622	1,897,470	142,152	（　0.9715） 138,101	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,877,104 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.50	Ｗ2	169.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	245 ㎡	10.9 m x 20.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約４２．２５㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延べ床面積の容積不算入部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.50	100.0	84.50	1,213	102,499	2.0	204,998
							0.0	0
2～ 2	居宅	84.50	100.0	84.50	1,238	104,611	2.0	209,222
							0.0	0
～

～

～

計		169.00	100.0	169.00		207,110		414,220
								0

⑨年額支払賃料	207,110 円　×　12ヶ月　＝　 2,485,320 円
⑩a共益費（管理費）	71 円／㎡　×　 169.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 143,988 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,629,308 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 230,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,543,123 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	414,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,546,921 円　　　　（　 10,396 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ２３　　　　-5	1,321 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	1,237	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｋ３７　　　　-3	1,356 ( 1,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [109.0]	1,250
c	ＴＲ５Ｋ３２　　　　-1	1,217 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 94.0]	1,233

山形 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,300 円	26,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	83,199 円	2,773,308　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,000 円	26,100,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,200 円	26,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 507,299 円　（　　　　　　 2,071 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 169.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,897,470 円（　　　　　 7,745 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,546,921 円
②総費用	507,299 円
③純収益　①－②	2,039,622 円
④建物等に帰属する純収益	1,897,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	142,152 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	138,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,877,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
山形 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山形 -8

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　臼井　晶

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山形市双月町３丁目８番５｢双月町３－１－１９｣				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模の住宅が建ち並ぶ未整備の既成住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	北山形 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

街路条件が劣る既成住宅地域

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

北山形駅南東方

2.4km

法令

規制

１住居
(60,160)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した既成住宅地域であり、今後とも現状を維持して推移していくものと予測する。街路条件が劣り選好性は
やや低いが、中心部近傍の安価な住宅地で需要は堅調であり、当面、地価はやや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山形市及び周辺市町内の住宅地域が存する圏域であり、主たる需要者は山形市内の一次取得者層及び周辺
市町からの移住者が中心となる。成熟した既成住宅地域であり、街路条件は劣るが、山形市内の地価高騰に対して安価
な住宅地に需要が流れる傾向も見られ、画地規模を比較的小さくし総額を抑えた分譲地の需要も堅調である。需要の中
心価格帯は、土地は１，０００～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，３００～２，８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の中心は自用の戸建住宅の建築を目的とするものであり、一定程度見られる共同住宅は節税目的で地主が建築する
ことが多く、土地に係る元本回収を必要としない賃料水準を基に求めた収益価格は、相対的信頼性が低いと言わざるを
得ない。一方、現実の市場で成立した実際の取引事例を基礎として求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説
得力が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　山形 -9                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     41,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

少子高齢化により人口は減少傾向であるが、
個人消費や雇用情勢は持ち直しの兆候もあり
、県内経済全体では緩やかに持ち直している
。

周辺においてミニ開発等が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

山形 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ３５ -3	山形市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２中専高度2種最高20m (60,200)
b	Ｒ５Ｋ３５ -5	山形市		更地	（　）	不整形	南3.2m市道、中間画地		２中専高度2種最高20m (60,160)
c	Ｒ５Ｋ３７ -1	山形市		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、中間画地		２低専 (60,150)
d	Ｒ５Ｋ３９ -7	山形市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,715	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	43,669	100 [ 109.1]	40,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	40,800
b	(　 ) 24,530	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 61.8]	39,931	100 [ 96.0]	41,595		42,400
c	(　 ) 48,074	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	51,867	100 [ 126.1]	41,132		42,000
d	(　 ) 42,498	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	42,165	100 [ 105.0]	40,157		41,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -38.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,200 円／㎡]

山形 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,638,786	525,498	2,113,288	1,970,170	143,118	（　0.9715） 139,039	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,896,646 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.23	Ｗ2	175.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	245 ㎡	10.9 m x 20.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの木造２階建共同住宅（平均専有面積４３．８９㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.78	100.0	87.78	1,233	108,233	2.0	216,466
							0.0	0
2～ 2	居宅	87.78	100.0	87.78	1,258	110,427	2.0	220,854
							0.0	0
～

～

～

計		175.56	100.0	175.56		218,660		437,320
								0

⑨年額支払賃料	218,660 円　×　12ヶ月　＝　 2,623,920 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 175.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 105,336 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,729,256 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 238,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,634,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	437,320 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,638,786 円　　　　（　 10,771 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ３１　　　　-4	1,300 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,340	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,260 円/㎡　月額支払賃料（　 1,258 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｋ３１　　　　-1	1,150 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,304
c	ＴＲ５Ｋ３３　　　　-2	1,113 ( 1,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,136

山形 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,300 円	27,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,198 円	2,873,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,300 円	27,100,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	27,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 525,498 円　（　　　　　　 2,145 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 175.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,970,170 円（　　　　　 8,042 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,638,786 円
②総費用	525,498 円
③純収益　①－②	2,113,288 円
④建物等に帰属する純収益	1,970,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	143,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	139,039 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,896,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）