別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -7 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.

鑑定評価額 7,510,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市印役町１丁目８番１４外 ｢印役町１－８－２５｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 北山形 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理未整備で街路条件が 劣る既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 北山形駅東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理未整備の既成住宅地域で街路条件は劣るが、価格水準から一定の需要が見込まれ、周辺ではミニ開発も 盛んである。このため地価は上昇傾向であり、コロナ禍の影響は限定的で、今後も継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山形市の郊外部の住宅地域をも含み、広域的である。需要者の中心は山形市居住の１次取得者であるが、 一部隣接市町からの転入も見られる。宅地供給は土地区画整理事業が中心であったが、現在は区画整理はなく、ミニ開 発が供給の中心である。新興住宅地の人気が高いものの、既成住宅地への需要も堅調である。土地は７００～１５００ 万円程度が需要の中心で、新築戸建で２５００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も散見されるが、自用目的の取引が中心の既成住宅地域であり、間口狭小のため駐車場確保を含む経済合理的 な賃貸住宅の経営が不可能なため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は時点のやや古いものを含む４事 例から導出され、いずれの地域格差も妥当な範囲で、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。以 上により比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [102.2] 100 100 [102.0] 100 [ 94.0] [102.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理等の大型供給がない一方、人口はほ ぼ横這い、世帯数は増加傾向にあり、新設住 宅着工戸数も堅調である。 コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％