別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 美郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美郷 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博   TEL.

鑑定評価額 2,560,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北郡美郷町六郷字琴平東１２４番２ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅に小売店舗 等が混在している住 宅地域 北西6.6m町道 下水 飯詰 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 六郷地区中心市街地の北部に 位置する、旧県道沿いの地域 街 路 基準方位　北６．６ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ飯詰駅北東方 4.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗等も混在しているが、今後住宅地化が強まっていくものと予測。過疎化の進行で、町域全般に住宅需要は減 退し、空地や空家も増加しており、当地域も需要は少なく地価は当面下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美郷町及び隣接市の住宅地域及び商住混在地域である。需要者は、美郷町に地縁的選好性を有する者が中 心である。周辺の住宅地域ではミニ開発も見られるが、当地域は店舗等も混在している旧来からの住宅地域で、住環境 が相対的に劣っている。過疎化の進行や少子高齢化等を反映し町域全般に住宅需要は減退し、六郷市街地でも空家・空 地が増えており、当地域も取引は少ない。土地取引が少ない為、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は六郷市街地北部に位置する、自用の住宅等が多い住宅地域で、賃貸市場は成立していない為、収益還元法は適 用出来なかった。比準価格は、六郷地区の事例を採用し求めており、自己利用目的での取引が支配的である当地域の市 場性を反映しており、実証的で信頼性が高いものと判断した。よって、周辺の標準地や基準地との均衡にも留意し、実 証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化や高齢化の進行に加え、基幹産業であ る農業等の低迷で、空地・空家も増加してお り、宅地需要は低迷している。 町域全般に宅地需要は減退しており、住環境 のやや劣る当地域への需要は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％