別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八郎潟 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八郎潟 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 小売店舗等の中に住 宅が混在する既成商 業地域 西15m県道 水道、下水 八郎潟 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 「一日市商店街」と称される 町内の代表的な商業地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 ＪＲ八郎潟駅南西方 330m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利用状況は当面、現状維持と予測する。官民一体となって、商店街活性化に向けた取り組みが行われているもの の、商況は低迷。今後も地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八郎潟町及び周辺市町村の商業地域及び商住混在地域である。中心となる需要者は、地縁を有する個人 事業者等であり、地区外からの流入は少ない。近隣型の商業地域が形成されているが、郊外型大型店舗への顧客が流出 し、商況は閑散としている。また、店舗部分を閉鎖し、そのまま住宅として利用しているケースも散見される。不動産 取引が少なく、画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、賃貸物件の需給はともになく、実現性に欠けるため、試算できなかった。比準価格は不動産市場の動向を 反映した実際の取引事例をもとに試算されており、実証的である。また、採用した取引事例は広範囲に及ぶが、対象標 準地の特性を踏まえた検討は適切に行われている。本件では比準価格をもとに、代表標準地との検討を踏まえ、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五城目 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や商圏の広域化に伴い、地域経済の 縮小が懸念されるなか、商業地全般に対する 見通しは厳しい状況が続いている。 空き店舗の利活用や起業者支援、イベント開 催など、活性化に向けた取り組みがされてい るが、直ちに商況が回復する状況ではない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％