別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 五城目 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五城目 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 2,530,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗等の中に一 般住宅が混在する商 業地域 北18m県道 水道、下水 八郎潟 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 五城目町の中心部の県道沿い の商業地域 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 ＪＲ八郎潟駅東方 4.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の利用状況は低層店舗住宅併用地であり、当分の間は現状維持と予測する。町中心部の商業地域であるが引 き合いが弱く、地価は今しばらく下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、五城目町、潟上市及び隣接各町の商業地域で、特に町中心部の商業地域と代替競争関係が強い。 需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業者等が中心である。商圏人口の減少、郊外型大型店舗への顧 客流出等の影響から当地域のような既成商業地に対する需要は弱い。このような状態で取引自体が少なく、取引があっ ても事情を含むものが多いなど、中心価格帯を見出すことが難しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、 収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場 動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、周辺地域との均衡に留意して、比準価格をもって、上記のと おり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市以外の市郡部では、商圏人口の減少、 中核都市への顧客流出の影響から、地方の商 業地に対する新規参入は少ない。 五城目町では定期的に朝市が開催されている が、地域的には衰退傾向にあり、需要は弱く 、地価は前年並みに下落している。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％