別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 五城目 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五城目 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 2,050,000 円  １㎡当たりの価格 4,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南秋田郡五城目町上樋口字切通８８番２外 ②地積 　(㎡) 501   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い旧来 からの住宅地域 南西4m町道、東側道 水道、下水 八郎潟 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 五城目町南部郊外に位置する 農家住宅が多い住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ八郎潟駅東方 5.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既に熟成した既存住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測する。過疎化が進んでいる地域で発展する可 能性が低く、需要も少ないことから、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、五城目町及び隣接各町の住宅地域で、特に農家集落色が強い地域と代替競争関係が強い。需要者 は、五城目町内及び隣接各町に地縁性を有する一次取得者が中心である。五城目町の不動産取引は全般的に少なく、農 家集落色が強い当地域の需要も弱い。取引自体が少ない上、取引があっても事情が含むものが多いため、需要の中心と なる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、 収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場 動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五城目 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [103.0] 100 [161.0] [102.0] 100 4,090  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,130 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市以外の市郡部では、人口減少等による 影響が顕著に現れている地域と、影響が小さ い地域とで二極化しつつある。 当地域のような地縁性が強い農家集落に対す る需要は弱い。町の人口減少等も相まって、 地価は下落している。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％