別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小坂 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小坂 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 1,600,000 円  １㎡当たりの価格 6,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角郡小坂町小坂字山崎２番１００ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4m町道 水道、下水 十和田南 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 小坂町中心部からやや離れた 住宅団地 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ十和田南駅北方 7.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の定住者用分譲住宅地や鉱山会社による開発分譲地といった新興住宅地域にも売れ残りがある。町中心部から 距離のある在来の住宅地域のため、地域要因には格段の変動はないものの土地の需要は減少すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小坂町を中心とした住宅地域であるが、その範囲は鹿角市十和田地区にも及んでいる。需要者の中心は地 縁性を有する一次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。過疎化や少子高齢化が進行する町村部の住宅 地の需要は弱く、地価は継続的に下落傾向にある。新築戸建住宅の取引はほとんどなく、散見される取引は何らかの事 情を含むものが多く、中心となる価格帯を把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃貸市場が成立していないため、収益価 格は試算できなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、要因比較も適切であ り、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小坂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [150.8] [101.0] 100 6,260  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小坂町の人口減少率は５年間で９．５％であ り、減少率は県平均変動率（５年間で６．５ ％）を大きく上回っており、過疎化が急速に 進行している。 地域内には空地が残されており、近時、住宅 建設は見られない。新型コロナの地価下落へ の影響はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％