別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小坂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小坂 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 2,730,000 円  １㎡当たりの価格 9,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角郡小坂町小坂字上田表４１番１５ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北4.5m町道 水道、下水 十和田南 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小坂町役場に程近い既成住宅 地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ十和田南駅北方 9.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の利用状況は戸建住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。町内中心部の住宅地域であるが、発展す る可能性が低く需要も少ないことから、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小坂町を中心とした住宅地域であるが、その範囲は鹿角市十和田地区にも及んでいる。需要者の中心は地 縁性を有する一次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。過疎化や少子高齢化が進行する町村部の住宅 地の需要は弱く、地価は継続的に下落傾向にある。新築戸建住宅の取引はほとんどなく、散見される取引は何らかの事 情を含むものが多く、中心となる価格帯を把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃貸市場が成立していないため、収益価 格は試算できなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、要因比較も適切であ り、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小坂町の人口減少率は５年間で９．５％であ り、減少率は県平均変動率（５年間で６．５ ％）を大きく上回っており、過疎化が急速に 進行している。 需要者は、町内外縁部からの中心部移転など 地縁性を有する者がほとんどである。新型コ ロナの地価下落への影響はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％