別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 仙北 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙北 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 9,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北市田沢湖生保内字街道ノ上３番２ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 旅館 Ｗ2 飲食店、小売店舗等 が見られる既成商業 地域 西5m市道 水道、下水 田沢湖 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前通り背後の近隣商業地域 で、住宅地化が進行している 。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ田沢湖駅東方 300m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性が低い既存商店街であり、当面は現状維持。駅に近いが背後地であり、観光客の集客は期待できず、新規 出店の需要も殆ど無い。空店舗も賃貸に供されることはなく商業性の衰退が顕著に認められる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、仙北市の商業地域全域で、特に田沢湖生保内地区を中心とする商業地域のほか商住混在地域との 代替関係が強い。需要者の中心は、地縁性を有する個人事業者が中心。地元住民を商圏とする既成商業地域で、商圏人 口の減少から空店舗も増えかつ賃貸には供されず住宅としての利用となり、商業性が衰退している。取引もなくかつ業 種業態等により画地規模も異なるため、需要の中心となる価格帯を見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗兼住宅がほとんどで、かつ新規に事業を営むための需要者も少ないことから賃貸市場が成立しておらず、収 益価格は試算できなかった。比準価格は、時点が古いものの市内全域から収集選択された事例を精査分析の上試算され たもので、市場性を反映した価格と判断される。以上より本件では、比準価格を採用し、周辺の地価公示及び地価調査 の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあ るも、不安定な国際情勢及び物価上昇等によ る企業及び家計への圧迫が見られる。 近隣住民を対象とした店舗等が主であるなか 、商圏人口の減少等により商業性は著しく低 下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％