別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 仙北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙北 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北市角館町中町２９番 ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:6 店舗兼住宅 Ｗ2 郵便局、銀行、小売 店舗等が建ち並ぶ商 業地域 東8m県道 水道、下水 角館 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの店舗兼住宅等が多 い角館地域の中心商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 ＪＲ角館駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 利用は現状を維持するも、人口減少及び郊外大型店への顧客流出等により衰退傾向にある。コロナ禍による観光 客激減はやや回復傾向にあるも、コロナ禍前の水準に遠く、地価下落はしばらく継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙北市を中心に隣接する大仙市を含む商業地域及び住商混在地域一円で、特に角館地域の旧来からの中 心商業地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は当該地域に地縁性を有する法人等で、武家屋敷等に近い立地条件 から観光客向けの店舗の出店も見られる。人口減や郊外店への顧客流出等により衰退傾向であるうえ、コロナ禍により 県内有数の観光施設を有する当市は回復基調であるも厳しい情勢である。需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、店舗兼住宅等が多い既成商業地域で、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。 当市全域における商業地取引は極めて少ないが、周辺商業地より収集の上試算された比準価格は、当市の厳しい不動産 市況を反映した実証的な価格として信頼性が高い。以上より本件では、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大仙 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [126.4] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあ るも、不安定な国際情勢及び物価上昇等によ る企業及び家計への圧迫が見られる。 商圏人口減少及び顧客流出に加え、コロナ禍 による観光客の減少は商況はもとより不動産 市況にも影響は大きい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％