別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙北 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 2,860,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北市角館町上菅沢３３２番８ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 駅、スーパー等に近 い利便性の良い住宅 地域 南東3.8m市道、背面道 水道、下水 角館 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ田沢湖線と国道１０５号 との間に位置する駅や商業施 設に近い住宅地域 街 路 基準方位　北３．８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ角館駅北東方 800m 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 数区画の宅地分譲も見られるが概ね熟成した住宅地域で、当面現状を維持すると予測する。利便性の高い地域で ある一方、街路条件が劣ることから、当地域への需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙北市角館地域の中心市街地及びその周辺に位置する住宅地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は当 地域に地縁的選好性を有する一次取得者であるが、周辺市町からの転入者も散見される。駅や商業施設等に近く、利便 性の高い地域であるものの、街路条件が劣ることから当地域への需要は未だ低調である。土地は１９０㎡前後で３００ 万円弱程度、新築の戸建住宅は２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件も散見されるが、道路幅員が狭く、経済合理性に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから収 益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映 した実証的な価格である。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙北 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [101.0] 100 [ 77.2] [103.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しているが、人口減少、少子高 齢化等の影響が強く、住宅需要は依然弱含み で推移している。 街路条件が劣るため周辺の分譲地等に比べ需 要は弱く、また前記一般的要因の影響もあり 、当地域の地価は依然弱含みである。 個別的要因に変動はない。なお二方路による 効用増は認められないと判断した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％