別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 にかほ -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 6,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市黒川字三嶽前８２番 ②地積 　(㎡) 686   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西5m市道、背面道 水道、下水 金浦 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   140 ｍ、南   190 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後に形成する農家集落 地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ金浦駅北方 2.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地区郊外の発展的要素に乏しい小邑であるため、当面は現状を維持するものと予測する。元来需要が少ないこと に加え、需要者が限定的な地域であるため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をにかほ市、由利本荘市郊外の住宅地域と判定し、特に代替性の強い圏域をにかほ市金浦地区の農家集落地 域と判定した。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人に限られ、他地域からの転入者による購入需要は限定的 である。農家集落においては過疎化が深刻であり、少子高齢化や後継者不足を背景とし、需要は低位に推移している。 集落地域での取引自体が僅少であり、稀に取引があっても個別事情が介在しており、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心的な農家集落地域であり、賃貸需要は認められないことから収益価格の算定は断念した。比準価 格は類似性を有する規範性の高い取引事例を用いた実証的な価格である。典型的な需要者は地縁的選好性を有する個人 が想定され、周辺相場等の市場性を有する比準価格の有する説得力の程度は高い。以上より比準価格を以って、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化を背景とした人口減少は止まらず 、にかほ市の不動産市況は未だ低迷している が、利便性の高い地域では一定の引き合いを 有する。 旧態依然とした農家集落であり、地縁的選好 性が強く、土地需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％