別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 にかほ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦   TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市平沢字坂ノ下１８４番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 仁賀保 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員がやや狭い旧来からの住 宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ仁賀保駅西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。駅に近い既存住宅地域で一定の需要が見 込めるため、地価は当面横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、にかほ市及び隣接する由利本荘市外縁部の住宅地域一円で、特に仁賀保地区の住宅地域との価格牽連性 が強い。需要者の中心は、市内に居住又は就労する一次取得者層が中心である。仁賀保地区の住宅需要は、商業施設が 連担する国道の背後の住宅地域に集中していたが、既存住宅地域であっても利便性が良い地域では需要回復の兆しが見 られる。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で３５０万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅がほとんどの既成住宅地域で、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算できなかった。比準価格は 同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適切に反映した実証的な価格で あり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって 県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市 況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向に ある。 駅に近い利便性の良い既存住宅地域で、周辺 で新興分譲地が販売されるなど需要回復の兆 しが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％