別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 北秋田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 1,060,000 円  １㎡当たりの価格 3,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市木戸石字屋布岱７０番 ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南8m市道 水道、下水 合川 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郵便局等の混在する、旧合川 町北部の中心集落。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 合川駅北西方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域の変動要因は特になく当分の間は現状で推移すると思われる。当地域は農家集落で宅地需要がほとんどな く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧合川町を中心とする北秋田市の農家集落地域。需要者の中心は木戸石及び周辺集落に地縁的選好性のあ る居住者である。旧合川町の北部の中心的な集落で、かつては旧合川北小学校が立地していたが、児童数の減少に伴う 統廃合により閉校となった。旧合川町自体、過疎化、少子高齢化が一段と進んでおり、当集落内でも不動産取引は殆ど 見られない。相続に伴う処分でも、買手の存在が乏しく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域であり、アパート等の収益物件は皆無である。取引があっても自己使用の取引が殆どで、賃貸市場が形成 されておらず、収益価格は試算しなかった。比準価格は同一需給圏の集落地域の取引事例を採用し、補修正にあたって は各集落固有の地域性を検証し求めた価格で実証的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引 事例から試算された比準価格を以て、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,310 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [103.0] 100 [124.7] [103.0] 100 3,370  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市は過疎化対策の中で、持続的発展の基本目 標として、年間移住世帯３６３世帯（令和７ 年度）を挙げている。 農業の低迷、若年層の減少を受け、集落内の 宅地需要は殆ど見られず、当地域の地価も下 落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％