別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 北秋田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 2,320,000 円  １㎡当たりの価格 7,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市下杉字狐森３７番９ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西7.5m県道 水道、下水 合川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗、住宅の混在地域から住 宅地域へ移行している地域で ある。 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ県道 交通 施設 合川駅南東方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宅地需要が乏しい中、背後の住宅地域との価格差が大きく、地価は今後も下落傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村落地区を除く旧合川町を中心とする北秋田市の住宅地域。需要者の中心は旧合川町に地縁的選好性を有 する居住者である。内陸線合川駅を中心に形成された中心部であるが、人口減少や過疎化の進行とともに、不動産取引 は殆ど見られない。取引があっても相続に伴う処分で買い手が乏しく、市場価格を大きく乖離した例が多い。規範性を 有する取引が少ない中では、需要の中心となる価格帯は見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないため、賃貸需要を想定することが現実的でない。このため 、収益価格は試算しなかった。比準価格は広域的に隣接する旧鷹巣町の取引に依らざるを得なかったが、要因格差等は 適正に施されており、求められた価格は実証的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性が認めら れる比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [101.0] 100 [120.8] [102.0] 100 7,820  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市は過疎化対策の中で、持続的発展の基本目 標として、年間移住世帯３６３世帯（令和７ 年度）を挙げている。 合川駅前から連続する県道沿いの地域である が、旧合川町の人口減少に伴い、需要は殆ど 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％