別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 北秋田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.

鑑定評価額 3,130,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市米内沢字寺ノ下８番１０ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:4 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西6m市道 水道、下水 米内沢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２８５号背後の、緩傾斜 地にある住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 米内沢駅南西方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地縁等により需要者が限定された市場 であるため、不動産市況は低調であり、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鷹巣市街地や農家集落を除いた住宅地域及び商住混在地域であり、特に森吉地区を中心とした住宅地域と の代替競争関係が強い。主な需要者は地縁、血縁関係者である。各種利便施設との接近性に優れた地域であるが、人口 の減少に歯止めがかからず、不動産取引は極めて少ないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 過疎化が進行している地域で、民間のアパート等の需要・供給はなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試 算できなかった。一方、比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算されてお り、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を妥当と判断し、周辺の標準地や基準地との均衡にも留 意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業の衰退や人口減少、少子高齢化の進 行等により、市中心部の住宅地域を除き、住 宅需要は極めて少ない。 米内沢地区の中心部ではあるが、一般的要因 を受け、住宅需要の回復は見込めず、地価は 下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％