別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 北秋田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.

鑑定評価額 2,390,000 円  １㎡当たりの価格 7,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市脇神字平崎上岱１３５番１６ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 北東6m市道 水道、下水 鷹ノ巣 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   240 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路が比較的整然と配置され ている住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ鷹ノ巣駅南方 2.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。郊外の既成住宅地は需要が少なく、今 後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北秋田市の市中心部を除く住宅地域であるが、特に脇神地区を中心とした郊外の住宅地域との代替競争関 係が強い。主な需要者は市内に勤務する一次取得者や地縁、血縁関係者である。主要県道の背後地で比較的整然とした 街並みであるが、中心市街地とは一級河川を介してやや離れており、発展的要素に乏しいため需要は少ない。需要の中 心となる価格帯は、土地は２００～２５０万円、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地の外縁部に位置するため、中心部へのアクセスに劣ることから、貸家に対する需要や供給はみられないため、収 益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試 算されており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [101.0] 100 [118.7] [101.0] 100 7,880  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業の衰退や人口減少、少子高齢化の進 行等により、市中心部の住宅地域を除き、住 宅需要は極めて少ない。 一般的要因を受け、市中心部から離れた当地 域の地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％