別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大仙 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大仙 5-3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大仙市福田町１５９番２ ｢福田町２２－２１－７｣ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 店舗 Ｗ1 小売店舗、医院等が 混在する路線商業地 域 北20m市道 水道、下水 大曲 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画道路沿いに店舗が建 ち並び、周辺地域では住宅が 増加している。 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ大曲駅北方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画道路沿いに大型店舗等が建ち並んでいる、市内では比較的発展的に推移している商業地域。周辺地域も 宅地開発が進んでいる。商況及び土地需要も堅調で、地価は横ばいだが今後上昇の可能性がある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大仙市を中心に隣接市町を含めた商業地域等。需要者の中心は県内外の店舗等を展開する企業・法人で ある。都市計画道路の開通や区画整理事業の効果で、大型店舗が集積し又医療機関も見られる上、周辺地域も住宅建築 が進んでいる。小売店舗が主体の、市内では比較的発展的な商業地域であり、店舗及び土地への需要は安定的である。 路線商業地域は業種・業態により画地規模が様々で、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域を含め路線商業地域は、自己所有の店舗が主体であり、賃貸市場が成立していない為、収益還元法は適用出来な かった。比準価格は、大曲地区の幹線道路沿いの代替競争関係にある事例を採用し求めたもので、市場動向を反映した ものとして、実証的で説得力があると判断した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大仙 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商況を反映し大型店舗が集積している路線商 業地域では需要は堅調だが、その他の商業地 域では需要は低迷している。 市内でも発展的要素の強い商業地域で、大型 店舗等が集積し、周辺地域の住宅建築も進ん でおり、需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％