鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大仙 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公大仙Ｓ -9	大仙市		建付地	（　）	長方形	南16m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
b	Ｒ０５公大仙Ｓ -5	大仙市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、南11.5m、角地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０４公大仙Ｈ -8	大仙市		貸家建付地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
d	Ｒ０４公大仙Ｍ -7	大仙市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,402	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,224	100 [ 80.5]	31,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,300
b	(　 ) 21,442	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.4]	29,125	100 [ 93.0]	31,317		31,300
c	(　 ) 20,756	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	25,436	100 [ 81.9]	31,057		31,100
d	(　 ) 25,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	27,436	100 [ 88.4]	31,036		31,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,200 円／㎡]

大仙 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,210,318	468,827	1,741,491	1,482,160	259,331	（　0.9438） 244,757	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	4,532,537 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大仙 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	66.24	Ｓ2	132.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	222 ㎡	9.0 m x 24.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗・事務所（１階店舗、２階事務所）フロア貸を想定、敷地内には平面駐車場５台分を配置。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

内階段・廊下等の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.24	89.7	59.42	1,716	101,965	3.0	305,895
							0.0	0
2～ 2	事務所	66.24	89.7	59.42	1,300	77,246	3.0	231,738
							0.0	0
～

～

～

計		132.48	89.7	118.84		179,211		537,633
								0

⑨年額支払賃料	179,211 円　×　12ヶ月　＝　 2,150,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 118.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,150,532 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 245,053 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,205,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	537,633 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,839 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,210,318 円　　　　（　 9,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）大仙Ｓ　　　　-1	1,420 ( 1,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	1,699	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,716 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）大仙Ｍ　　　　-101	1,539 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	1,841
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大仙 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,000 円	19,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,527 円	2,450,532　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,600 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 162,900 円	19,400,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 468,827 円　（　　　　　　 2,112 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,400,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,482,160 円（　　　　　 6,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,210,318 円
②総費用	468,827 円
③純収益　①－②	1,741,491 円
④建物等に帰属する純収益	1,482,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	259,331 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	244,757 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,103 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,532,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大仙 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大仙 5-1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　佐藤　信博

TEL.

鑑定評価額

6,900,000 円

１㎡当たりの価格

31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大仙市大曲福住町１２２番３｢大曲福住町５－２７｣				②地積　(㎡)	222 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の店舗等が多い県道沿いの商業地域	北東16m県道	水道、下水	大曲 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 180 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中低層の店舗、事業所等が建
ち並ぶ駅や病院に近い既成商
業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

ＪＲ大曲駅西方

450m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

隣接地域の病院を核とした再開発事業が完了し、当地域の利用状況は当面現状維持と予測。商圏人口の減少や郊
外大型店舗への顧客流出の影響もあり、地価は当面若干の下落が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大仙市を中心に隣接市町に及ぶ商業地域、商住混在地域等で、特に大曲地区との代替競争関係が強い。
主な需要者は、店舗、事業所等を展開する県内外の法人等である。隣接地域の再開発事業が終了し、一方、商圏人口の
減少や郊外型店舗への顧客流出等により、当地域への出店等の需要は相対的に低下している。業種や規模により価格は
まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗等が多い既成商業地域で、賃貸需要は少ない。又収集した賃貸事例は少ない上、賃貸条件等に想定要素も多
いことから、収益価格は求めたものの、信頼性には相対的な限界が認められる。比準価格は大曲地区の代替競争関係に
ある事例から求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力があるものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大仙 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,900 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[100.0]
100

30,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商況を反映し大型店舗が集積している路線商
業地域では需要は堅調だが、その他の商業地
域では需要は低迷している。

駅に近い既成商業地域であるが、店舗の進出
等の動きも見られず、地価はやや下落傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大仙 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調大仙Ｓ -26	大仙市		建付地	（　）	台形	北東12m市道、北西6m、角地		（都）商業 (100,400)
b	Ｒ０５公大仙Ｓ -4	大仙市		底地	（　）	不整形	東17m県道、南4m、角地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０５公大仙Ｓ -1	大仙市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	Ｒ０４公大仙Ｍ -5	大仙市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南6m、角地		（都）商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,082	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,155	100 [ 109.0]	31,335	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,300
b	(　 17,982) 25,689	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	29,895	100 [ 95.0]	31,468		31,500
c	(　 ) 22,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	25,197	100 [ 80.3]	31,379		31,400
d	(　 ) 23,871	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	24,536	100 [ 78.2]	31,376		31,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,400 円／㎡]

大仙 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,637,237	566,285	2,070,952	1,848,880	222,072	（　0.9438） 209,592	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	3,881,333 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大仙 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	79.49	Ｓ2	158.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	222 ㎡	9.0 m x 24.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階はフロア貸し事務所の貸ビルを想定。敷地内には平面駐車場５台を配置。

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.49	90.6	72.04	1,665	119,947	3.0	359,841
							0.0	0
2～ 2	事務所	79.49	90.6	72.04	1,370	98,695	3.0	296,085
							0.0	0
～

～

～

計		158.98	90.6	144.08		218,642		655,926
								0

⑨年額支払賃料	218,642 円　×　12ヶ月　＝　 2,623,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,623,704 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 292,370 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,631,334 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	655,926 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,903 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,637,237 円　　　　（　 11,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）大仙Ｓ　　　　-1	1,420 ( 1,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,459	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,373 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０２公（賃）大仙Ｓ　　　　-1	1,307 ( 1,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	1,241
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大仙 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,000 円	24,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,185 円	2,923,704　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,200 円	24,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 566,285 円　（　　　　　　 2,551 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,200,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,848,880 円（　　　　　 8,328 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,637,237 円
②総費用	566,285 円
③純収益　①－②	2,070,952 円
④建物等に帰属する純収益	1,848,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	222,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,592 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 944 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,881,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）