鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大仙 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公大仙Ｕ -9	大仙市		更地	（　）	不整形	南東5.6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０４調大仙Ｈ -1	大仙市		更地	（　）	ほぼ正方形	東9m市道、北4m、角地		（都）２中専 (60,200)
c	Ｒ０５公大仙Ｓ -17	大仙市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	Ｒ０５公大仙Ｓ -7	大仙市		建付地	（　）	正方形	南6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	Ｒ０３調大仙Ｓ -2	大仙市		建付地	（　）	長方形	南6.3m市道、西6.3m、角地		（都）１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,474	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	22,881	100 [ 97.0]	23,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	24,100
b	(　 ) 26,667	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.3]	25,116	100 [ 106.0]	23,694		24,200
c	(　 ) 27,326	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,463	100 [ 115.4]	23,798		24,300
d	(　 ) 19,672	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.9]	22,142	100 [ 94.9]	23,332		23,800
e	(　 ) 24,578	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	23,596	100 [ 100.0]	23,596		24,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,100 円／㎡]

大仙 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,415,574	451,488	1,964,086	1,812,400	151,686	（　0.9692） 147,014	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,000,286 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大仙 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.43	Ｗ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	225 ㎡	11.9 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、専有面積約３９．７５㎡、４戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.43	88.9	79.50	1,242	98,739	1.0	98,739
							1.0	98,739
2～ 2	住宅	89.43	88.9	79.50	1,267	100,727	1.0	100,727
							1.0	100,727
～

～

～

計		178.86	88.9	159.00		199,466		199,466
								199,466

⑨年額支払賃料	199,466 円　×　12ヶ月　＝　 2,393,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,393,592 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 124,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,365,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	199,466 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,895 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 199,466 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 48,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,415,574 円　　　　（　 10,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）大仙Ｓ　　　　-2	1,142 ( 1,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,242 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）大仙Ｓ　　　　-5	1,352 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,229
c	Ｒ０４調（賃）大仙Ｓ　　　　-3	1,173 ( 1,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,303

大仙 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,000 円	23,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	74,688 円	2,489,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,000 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	69,000 円	23,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,488 円　（　　　　　　 2,007 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,812,400 円（　　　　　 8,055 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,415,574 円
②総費用	451,488 円
③純収益　①－②	1,964,086 円
④建物等に帰属する純収益	1,812,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,000,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大仙 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大仙 -2

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　石塚　伸宏

TEL.

鑑定評価額

5,400,000 円

１㎡当たりの価格

24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大仙市大曲あけぼの町８４番３７｢大曲あけぼの町１１－２５｣				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、下水	大曲 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 130 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

花火大会の会場である雄物川
河川敷近くの一般住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ大曲駅南西方

1.6km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地の建ち並ぶ地域であり、当面現環境のまま推移すると思料される。市役所等が集まる市中心部に近く
、利便性も高い地域であり、相対的な割安感も見られることから、需要はやや強含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を旧大曲市街地内の住宅地域と判定した。需要者は主に旧大曲市居住者や市内に通勤する一次取得者が中心
である。市中心部に近い立地性から周辺で宅地分譲が行われてきた。周辺では宅地開発も行われ、居住環境の利便性か
ら需要は堅調である。分譲地の販売価格の影響もあり、当該地域の需給動向は安定しつつある。当該地域周辺の住宅地
は７０坪程度で５００万円前後、新築の戸建住宅は２０００万円台前半が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の戸建住宅の他共同住宅も見られる住宅地域であるが、規範性の高い賃貸事例は僅少である。比準価格は
市場性を反映した価格であり、対象標準地と規範性を有する取引事例を採用し適切に求められた。他方収益価格は賃貸
市場の未成熟さや賃貸事例の収集の限界等により想定要素を含み、その有用性は相対的に劣る。よって、比準価格を重
視し、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大仙 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[102.0]
100

23,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気にも上向きの兆しがあり、大仙市に
おいても利便性の高い中心市街地を中心とし
て住宅地価は堅調な動きである。

中心部への接近性が良好な住宅地域で、周辺
の住宅地分譲価格の影響から相対的な割安感
が生じ、地価はやや強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大仙 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公大仙Ｕ -9	大仙市		更地	（　）	不整形	南東5.6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０４調大仙Ｈ -3	大仙市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０４調大仙Ｈ -6	大仙市		更地	（　）	台形	南6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	Ｒ０４調大仙Ｈ -9	大仙市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,474	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	22,881	100 [ 98.0]	23,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	23,800
b	(　 ) 27,247	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,085	100 [ 114.1]	23,738		24,200
c	(　 ) 15,455	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 65.1]	23,835	100 [ 100.0]	23,835		24,300
d	(　 ) 18,248	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	22,497	100 [ 97.0]	23,193		23,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,000 円／㎡]

大仙 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			新規の造成事例を得ることが出来ず、原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,530,076	475,825	2,054,251	1,914,840	139,411	（　0.9692） 135,117	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,757,490 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大仙 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.88	Ｗ2	193.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	225 ㎡	11.9 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸の共同住宅を想定（各戸同タイプ・平均専有面積約４２㎡）、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

内階段・内廊下等の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	96.88	87.2	84.46	1,233	104,139	1.0	104,139
							1.0	104,139
2～ 2	住宅	96.88	87.2	84.46	1,245	105,153	1.0	105,153
							1.0	105,153
～

～

～

計		193.76	87.2	168.92		209,292		209,292
								209,292

⑨年額支払賃料	209,292 円　×　12ヶ月　＝　 2,511,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,511,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 130,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,477,129 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	209,292 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 209,292 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,959 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,530,076 円　　　　（　 11,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）大仙Ｓ　　　　-1	1,257 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,260 円/㎡　月額支払賃料（　 1,233 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）大仙Ｓ　　　　-7	1,333 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [101.0]	1,269
c	Ｒ０５公（賃）大仙Ｓ　　　　-8	1,193 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	1,270

大仙 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,500 円	24,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	78,225 円	2,607,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,800 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 170,100 円	24,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	72,900 円	24,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 475,825 円　（　　　　　　 2,115 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 193.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,914,840 円（　　　　　 8,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,530,076 円
②総費用	475,825 円
③純収益　①－②	2,054,251 円
④建物等に帰属する純収益	1,914,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	139,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	135,117 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,757,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）